Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы сделали изящный ремонт, а через пару месяцев в дверном глазке показался работник жилинспекции… Почему?! Кто бы мог подумать, что эту стенку нельзя сносить? Поговорим о том, как сделать перепланировку и избежать неприятностей.
Какие перепланировки считаются незаконными?
Перепланировка или переустройство?
Зачастую жильцы смешивают эти понятия, хотя они обозначают разные вещи. Под переустройством понимаются работы, которые не предполагают внесения изменений в план квартиры.
К переустройству относятся:
- Установка электроплит вместо газовых плит;
- Перенос электрических сетей, отопительных систем, сантехнических или газовых приборов;
- Устройство новых вентиляционных каналов;
- Прокладка новых или замена существующих трубопроводов для установки бытовой техники (например, стиральных машин).
При проведении переустройства квартиры формального согласования со стороны надзорных органов не требуется. Вполне достаточно направить уведомление о планируемых работах в региональную жилищную инспекцию.
При перепланировке ситуация несколько иная. Она предполагает внесение изменений в конфигурацию квартиры. Такие изменения могут отразиться на состоянии всего дома и подлежат обязательному согласованию. Для этого необходимо составить проект перепланировки и подать его вместе с другими документами в региональную жилищную инспекцию (напрямую или через МФЦ).
К перепланировке относятся:
- Перенос или разрушение внутренних стен;
- Создание дверных проемов и их перенос;
- Создание нескольких квартир из одного помещения;
- Объединение квартир;
- Устройство или ликвидация кухонь и санузлов;
Расширение квартиры за счет вспомогательных помещений.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Как избежать штрафов за незаконную перепланировку
В первую очередь необходимо найти проектировщика, дизайнера, в котором точно уверены. На практике бывает, что дизайн-проект, используемый при перепланировке, неграмотно составлен относительно правил и норм переустройства жилых, нежилых помещений. Нарушаются запреты, и, как следствие, собственник в дальнейшем не сможет зарегистрировать данные изменения, например:
- Разрушение несущих конструкций или их частичное видоизменение;
- Использование технического этажа для увеличения площади квартиры;
- Строительство конструкций, которые затрудняют доступ к инженерным сетям;
- Устройство тёплых полов за счёт горячего водоснабжения;
- Совмещение кухни с жилой комнатой.
Последнее нарушение можно исправить с помощью монтажа двери между кухней и жилой зоной. Остальные перечисленные действия не удастся зарегистрировать. По этой причине рекомендуем согласовать проект до начала строительных работ. Таким образом, сэкономите денежные средства и время. В противном случае избежать штрафа не получится. Более того, из-за просроченного платежа собственника могут обязать заплатить штраф в двойном размере либо направят на обязательные работы до 50 часов.
Юристы и проектировщики ГКИ «Недкадастр» регистрируют перепланировку, формируя предварительно проект. Подготавливают документы для согласования строительных работ и взаимодействуют с администрацией, Мосжилинспекцией. Помогают получить разрешение на перепланировку от банка, если квартира находится в залоге. После регистрации получают выписку из ЕГРН с изменёнными сведениями, которая подтверждает права собственности. При необходимости регистрируем перепланировку через суд, если вынесен неправомерный отказ Росреестра.
Штрафы и наказания в 2023 году
Если вы все же выполнили какие-то работы по изменении конфигурации вашей собственной квартиры и не согласовали их, то будьте готовы к тому, что ваша тайна может стать явной, и вас могут за это наказать. И даже незнание законов не освобождает вас от ответственности.
В первую очередь это денежные штрафы. Они прописаны в КоАП РФ и выглядят не такими уж и страшными. Физлицам придется заплатить 2000-2500 рублей, должностным — 4000-5000, а юрлица облагаются штрафом в размере 40000-50000 рублей за неузаконенные планировки. Оплату нужно внести в течение 60 суток, иначе дело будет передано в суд. А согласно ч.1. ст.20 КоАП РФ могут назначить еще и дополнительное наказание вплоть до ареста на 15 суток, удвоения суммы штрафа или направление на обязательные работы до 50 часов.
Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц
При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.
В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:
- Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
- Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
- Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.
Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.
Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:
- Граждане – до 5 тысяч рублей.
- Организации – до 300 тысяч рублей.
- Должностные лица – до 50 тысяч рублей.
Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.
Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире
Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:
- сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
- осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
- если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Что будет, если не платить
Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.
Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.
Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.
В наступившем году стоит задуматься над тем, что если город, в вопросе узаконивания перепланировки идет на отмену штрафов, стоит также сделать движение навстречу и подать документы на согласование.
Жилищное законодательство и нормативы год от года ужесточаются, и шансов на узаконивание перепланировки через какое-то время может уже не остается.
Тем, кто считает, что узаконивание перепланировки лишь пустая формальность, стоит учитывать, что любая перепланировка рано или поздно будет замечена и получит правовую оценку.
Помимо жалоб непосредственно в жилищную инспекцию, незаконную перепланировку могут зафиксировать представители управляющих компаний и коммунальных служб.
Если это не связано с аварийной ситуацией, коммунальщики только должны заранее согласовать дату и время своего визита и не впускать их в помещение – не вариант.
Какие бумаги потребуются?
Чтобы согласовать перепланировку в 2023 году, следует подготовить следующий пакет бумаг:
- Заявление в письменном варианте, заполненное по форме, указанной в ПП №266;
- Общегражданский паспорт;
- Технический паспорт на жилой объект;
- Проект перепланирования;
- Документы, подтверждающие право собственности на жилой объект (оригинал и копия).
Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести:
- Письменное разрешение на перепланировку всех членов семьи (в случае договора социального найма жилья);
- Согласование органов по охране объектов истории и памятников культуры (когда жилой дом является историческим объектом).
Подводя итоги, отметим, что процесс получения разрешения на перепланировку является достаточно простым. Однако решение может приниматься полтора месяца. В любом случае лучше подать необходимые документы и подождать, чем получить штраф за незаконные действия.
Штрафы от жилищной инспекции физическому лицу
КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме
(в ред. Федерального закона от 24.04.2020 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 7.21. КоАП РФ
1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению —
(в ред. Федерального закона от 24.04.2020 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 24.04.2020 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме —
(в ред. Федерального закона от 24.04.2020 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 24.04.2020 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
(примечание введено Федеральным законом от 24.04.2020 N 133-ФЗ)
Ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме
+ — Жилищная инспекция следит за эксплуатацией помещений в наших домах. Жильцы обязаны пускать ее представителей в свои квартиры. … За что может оштрафовать жилищная инспекция ? Начнем с того, что, если владелец жилья отказывается пускать домой должностное лицо органа государственного контроля (то есть представителя жилинспекции), он может попасть на штраф в 500-1000 рублей. Использование квартиры не по назначению (например, в помещении открыт хостел или массажный кабинет) влечет штраф в 1000-15000 рублей.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Жилищное законодательство Российской Федерации строго относится к нарушениям, связанным с перепланированием жилых и нежилых помещений. Если вы незаконно произвели перепланировку, и боитесь последствий, вы можете обратиться за помощью в отдел согласования перепланировок «2ПРОЕКТОР». Наши специалисты проконсультируют вас по вопросу, как правильно согласовать и узаконить ранее выполненную перепланировку и какие документы для этого необходимо подготовить.
При необходимости вы можете заказать у нас полный комплекс услуг по узакониванию перепланировки, при этом мы сделаем все сами без вашего непосредственного участия. В итоге вы экономите свое время и получаете на руки пакет готовых документов.
У вас появились дополнительные вопросы? Свяжитесь с нами по тел. 8 (495) 956 70 30, наши консультанты предоставят всю необходимую информацию. Мы всегда рады вам помочь!