Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать 1/4 долю в двухкомнатной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Какие могут возникнуть сложности?
Главная сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.
Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.
Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.
Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Пошаговая схема покупки жилья с использованием субсидий по программе “Молодая семья”
Пошаговая схема приобретения жилья с использованием субсидий по программе “Молодая семья”:
Шаг 1.
Для получения свидетельства молодая семья — претендент на получение субсидии направляет в орган местного самоуправления по месту своего постоянного жительства заявление о выдаче свидетельства (в произвольной форме) и следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;
- Свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);
- Документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;
- Документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии;
- Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
Напишите письмо с предложением
Устные договоренности в суде не предоставишь, поэтому оформите предложение о покупке доли письменно. Форма письма свободная. Обязательно укажите:
- ФИО и паспорт отправителя;
- ФИО получателя;
- адрес объекта недвижимости;
- размер доли;
- сумму и возможность торга.
Поставьте подпись и дату. Если понимаете, что получите отказ, то вручайте лично, отправляйте предложение заказным письмом или через нотариуса.
- При личном вручении возьмите подпись о получении извещения.
- Отправляя по почте, сделайте опись вложения и получите извещение о доставке.
Не рекомендуем. Попробуйте обойтись без попыток досудебного урегулирования после получения нескольких отказов в том числе письменного. Потому что совладелец может из вредности испортить жизнь и усложнить дело.
Что может сделать непримиримый дольщик:
- Подарить долю третьему лицу или несовершеннолетнему ребенку. Вы сможете выселить нового дольщика, потратив больше времени, денег и сил. Придется снова собрать документы, оплатить пошлину, подать в суд и ждать результата. В случае с несовершеннолетним все может быть еще сложнее, так как к делу могут привлечь опеку и комитет по защиты детей. В результате поднимается ненужная шумиха, что замедлит судебный процесс.
- Попробовать вселиться в жилье. Суду важен сам факт попытки. Вы можете не пустить дольщика в квартиру, но тогда он позовет участкового, который станет оформлять акт и привлечет внимание соседей. Акт участкового или показания соседей докажут суду, что совладелец пытался попасть в квартиру. Если попытка въехать в квартиру будет после подачи документов, то она сыграет против дольщика. Ведь суд увидит, что интерес к имуществу вызвал факт суда. Поэтому условие, при котором дольщик пытался попасть в квартиру, тоже важно.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Почему часть квартиры продавать невыгодно?
Предположим, что вы продаете свою часть квартиры и у нее появляется новый собственник. Человек, который купил у вас долю в квартире, рискует довольно многим. Так, он может столкнуться с нежеланием прежнего собственника пускать нового соседа в квартиру. И это не так легко решить, как кажется на первый взгляд.
Конечно, нужно попытаться договориться и найти общий язык, говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. «Но в ряде случаев это не получается и в ход идут иные аргументы, уже более тяжелые по последствиям – оскорбления, смена замков, порча имущества или сдача оставшейся собственности «профессиональным соседям», которые на грани закона способны испортить жизнь», – комментирует эксперт.
«И здесь можно вспомнить не только соседей – скрипачей или пианистов, но и постоянно хлопающих дверью, с рассветом поющих гимн СССР или на ночь включающих тяжелый рок, постоянно испытывающих проблемы с пищеварением или «случайно» путающих двери в туалет и жилую комнату, захламляющих квартиру нечистотами или разводящих тараканов и боевых клопов, то есть делающих все возможное, чтобы выжить человека из его доли квартиры. Все это хорошо объясняет, почему половинная доля квартиры стоит много меньше, чем половина от стоимости всего объекта», – говорит Цыганов.
Поэтому значительно целесообразнее продать общую квартиру и разделить деньги.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Юлия, как и Ирина, пробовала обращаться в правоохранительные и надзорные органы, но там ответили, что состава преступления нет — всё законно. Единственный выход — обращаться в суд и уже в судебном порядке доказывать, что сделки по дарению и последующей продаже были совершенны с нарушением их прав.
«Сособственники — владельцы других долей в квартире — имеют преимущественное право покупки, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, — говорит специалист по работе с недвижимостью Алла Ключарева. — По закону их нужно письменно, направив телеграмму, уведомить о выставлении доли на продажу и указать цену. У собственников есть месяц на размышление и принятие решения. Если спустя это время заявок на покупку от содольщиков не поступает, то эту долю можно продать любым лицам. При этом покупатели должны понимать, что доля в праве собственности — это ещё не часть жилплощади. Чтобы определить, где у кого, как говорится, какой угол, необходимо выделить свою долю в натуре. Эта процедура проводится, как правило, также в судебном порядке».
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа договор на выкуп доли
ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.Договор займа.
Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру.
После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире. Риски:
- Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
- Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.
✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.
Добавить комментарий Ваше имя:* Ответ на сообщение: Выкупить долю в квартире у бывшего супруга: о преимущественном праве выкупа доли. Добавить фото к сообщению Укажите фото на вашем компьютере в формате jpg, gif или png до 8 Мб Сообщение:* Уважаемый пользователь! Предлагаем Вам зарегистрироваться на нашем сайте. Зарегистрированный пользователь может редактировать свои сообщения.
Авторизуйтесь если Вы уже регистрировались на нашем сайте и хотите вести общение под своим именем. Задать другой вопрос юристу ОБСУЖДЕНИЕ НОВОСТРОЕК (224)
- ЖК «Крылья» на Чернышевского 137. Союз-С. 6-я стр
- Площадь Орджоникидзе. ЗАО Переселение.
224-я стр
- ЖК «Центральный» в Энгельсе. Иннстройтех (Шэлдом). 3-я стр
- ЖК «Столица». Деловой центр Столица. 4-я стр
- ЖК «Друзья». Заводской 96, СаратовРегионСтройС. 79-я стр
- ЖК «Кристалл». Волгоспецстроймонтаж.
Юридическая помощь при разводе
Развод — сложнейший период в жизни семьи. Всегда наиболее предпочтительным способом решения конфликтных ситуаций является внесудебный порядок. К сожалению, не всем удается договориться мирным путем.
Поэтому так важна помощь опытного адвоката, который встанет на защиту ваших прав и законных интересов. Доверив нам решение проблемы — нарушение прав супругов на квартиру, совершение сделок купли — продажи с ней при разводе, вы получите:
- бесплатную консультацию;
- поиск оптимальных путей выхода из ситуации;
- составление искового заявления и подготовка других документов;
- юридическое сопровождение в суде;
- контроль исполнения судебного решения.
Мы гарантируем, что ваша проблема решится в кратчайшие сроки и права будут восстановлены.