Перевод жилого помещения в нежилое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Новые правила перевода: что усложнили

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.

К основному пакету документов относят:

• кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
• свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;

• план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
• все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;

• паспорт собственника строения и земельного участка;
• разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Существует несколько основных категорий, к которым относятся все земельные участки на территории Российской Федерации.

Среди них выделяют:

• территории под сельскохозяйственные нужды;
• поселенческие земли – единственная категория, на которой разрешено строительство жилых объектов;
• земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты;
• водные и лесные территории;
• земли запаса – они принадлежат государству и не могут быть переданы в использование физическим и юридическим лицам, их использование запрещено до тех пор, пока их не переведут в другой статус;
• земли для специального назначения – на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения.

Необходимые документы

Помимо заявления о предоставлении государственной услуги в отношении перевода нежилого строения в жилое, требуется собрать много разных документов.

В общем случае вам как собственнику необходим следующий их перечень:

• документ, удостоверяющий личность;
• оригинал или нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение;
• проект перепроектирования, если он требуется для признания объекта недвижимости жилым помещением;
• заключения о том, что помещение соответствует требованиям, необходимым для объектов жилого типа:
  • из организации технического учета и инвентаризации;
  • из организации санитарно-эпидемиологических экспертиз;
  • из организации, правомочной проводить анализ проектной документации и решений проектных изысканий.

• другие справки: соответствие площади требуемым нормам, план этажа здания многоквартирного дома.

Если заявление подается не собственником помещения, необходим документ, способный подтвердить полномочия представителя.

Если собственник переводимого помещения — лицо несовершеннолетнее, то в таком случае понадобится документ уполномоченного органа опеки, подтверждающий полномочия законного представителя.

Если после описанных выше манипуляций вы получили извещение о том, что вашему помещению разрешено перейти в состояние жилого, вы получаете новый кадастровый паспорт на него и свидетельство о праве собственности.

Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери

Затраты	Сумма, в руб.
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями	1000 (из расчета на одного человека)
Заказ электронной выписки из ЕГРН	350
Подготовка технического плана	5000
Составление проекта переустройства	20000

Как перевести жилой дом в нежилое здание?

Нужно иметь в виду, что закон прямо запрещает использовать жилой дом в целях осуществления предпринимательской деятельности, однако возможно изменить статус жилого дома на «нежилое».

Фактически при переводе жилого дома в нежилое здание применяются те же нормы права, что и при переводе жилого помещения в нежилое. С то лишь разницей, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. Таким образом, для перевода жилого дома в нежилое здание фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома. В этом и заключается главная особенность такого перевода. Если собственник одного из помещений в составе жилого дома откажется переводить свое помещение в нежилое, могут возникнуть трудности.

Итак, давайте более подробно рассмотрим этот непростой вопрос.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Когда можно не переводить

Можно ли перевести часть дома
Перевод частного дома в нежилой фонд – это разумный выход для тех, кто желает вести бизнес на своей собственности. При этом дом по назначению не используется, а возможность открытия собственного дела имеется. По сравнению с покупкой отдельного помещения, это вариант бюджетный. Хотя по времени – затратный. Понадобиться не один месяц, чтобы получить разрешение от всех возможных инстанций и провести ремонтные работы.

• Как переоформить жилой дом в нежилое помещение
• Как перевести частный дом в нежилое помещение
• Как перевести жилое помещение в коммерческое

Заявление рассматривается по правилам искового производства, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Обжаловать отказ можно в течение 10 календарных дней с даты принятия соответствующего решения.

Объекты, назначение которых разрешено менять

Перевести особняк или квартиру в офис или магазин возможно, если помещение отвечает ряду требований. Однако если речь идет о целом доме, это может значительно упростить процедуру. Законодатель в ст. 22 ЖК установил перечень условий, без соблюдения которых присвоение нового целевого назначения не допускается:

1. Перевод недвижимости из одной категории в другую вправе провести только собственник или уполномоченное им лицо.
2. Организация отдельного входа — клиенты не должны заходить в парикмахерскую или ателье через подъезд.
3. Переводимое помещение не используется владельцем или третьим лицом для проживания, прописанные субъекты обязаны сняться с учета по данному адресу.
4. Объект не может относиться к наемному социальному жилью.
5. Запрещено переводить в другую категорию часть объекта, например, выделить под офис только одну комнату.
6. Не допускается изменение, если помещение обременено правами третьих лиц, в том числе арестами суда или приставов, банковской ипотекой.
7. Если предметом смены назначения выступает квартира, она должна размещаться либо на первом этаже, либо выше, но при условии, что ниже также находится коммерческая собственность.

Частный жилой дом или апартаменты в МКД запрещено переоборудовать в религиозные центры. Кроме этого клуб на первом этаже или ресторан на соседнем нежилом участке не может нарушать законные права на нормальную санитарную обстановку проживающих рядом граждан. Во внимание принимается уровень шума, свободный доступ к общедомовым системам, наличие сторонних запахов, ситуация с отходами и многое другое.

Важно! Если при оформлении другого статуса необходима перепланировка, нужно обеспечить соблюдение будущих характеристик объекта техническим, строительным параметрам, нормам противопожарной безопасности.

Что такое жилое помещение по закону

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

К таким помещениям предъявляют особые требования. Например, они должны располагаться в домах, которые находятся в жилой зоне, иметь электричество, воду, канализацию, отопление, вентиляцию и газ — если дом газифицирован. Хотя бы в одну комнату должно попадать солнце, а все инженерные системы должны быть смонтированы по требованиям безопасности.

Если нежилое помещение этим требованиям не отвечает и это нельзя никак исправить, перевести в жилое его точно не разрешат.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Как зарегистрировать объект в новом статусе

Если сделали перепланировку и характеристики помещения изменились, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. Он сделает техплан в электронной форме и заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.

Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.

Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, сами обратитесь в Росреестр. Подайте заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.

Кроме знаний о том, как перевести жилье из жилого в нежилое, для перевода жилого помещения в нежилое необходимы следующие документы:

• поэтажный план и экспликация.

  Для его получения следует обратиться в БТИ, в которое нужно предоставить заявление, паспорт заявителя, свидетельство о праве собственности и акт от межведомственной комиссии о перепланировке помещения. В бюро будет составлен поэтажный план и экспликация с учетом внесенных изменений;

• технический паспорт выдается также в БТИ;
• решение службы пожарного надзора, в котором оформляется запись о том, что объект соответствует противопожарным нормам. Оформляется оно при подаче заявки в Управление Государственного Пожарного надзора;
• разрешение санэпидемнадзора. Взять его можно, обратившись в СЭС;
• документ из ДЭЗа, в котором описывается территория, являющаяся соседней с переводимым объектом;
• письменное согласие соседей или решение собрания.

  При оформлении помещения в многоквартирном доме нужно получить разрешение от жильцов. Для этого пишется обращение в УК о включении в повестку дня очередного собрания жильцов вопроса о переходе статуса помещения.

  Только при принятии решения большинством голосов (наиболее частое требование – согласие 2/3 участников собрания) при 50% явке оно будет законным. Еще одним способом, которым можно получить согласие, является личный обход каждой квартиры, расположенной по соседству;

• техническое заключение о техсостоянии всего здания в целом. Выдается УК;
• выписка из домовой книги, где фиксируется запись о том, что в квартире нет прописанных лиц. Срок справки – две недели;
• проект перепланировки квартиры;
• выписка из ЕГРП о праве собственности на данный объект;
• кадастровый паспорт.

Если реконструкция не требуется

Если реконструкция для перевода помещения в нежилое в вашем случае не нужна (например, если отдельный вход в помещение с улицы уже был сделан и перепланировка узаконена), то получать 100% согласие всех жильцов дома не нужно.

Действуют те правила, которые мы перечислили ранее, когда говорили о препятствиях на пути к переводу в нежилое помещение. Чтобы было понятней, повторим и разберем их подробно.

Собрание по вопросу перевода помещения в статус нежилого будет правомочно, если на него придут / примут участие заочно:

• собственники помещений в вашем доме, обладающие более чем 50% голосов от общего количества;

и при этом

• собственники помещений в подъезде, где расположено рассматриваемое на собрании помещение, у которых в сумме более ⅔ голосов от общего количества голосов таких собственников.

Если в вашем доме всего один подъезд — все упрощается. Явиться на собрание должны собственники, у которых в сумме более ⅔ голосов, тогда собрание будет иметь кворум.

Напоминаем, что у каждого собственника количество голосов на общем собрании пропорционально площади помещения, которым он владеет.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Часть 1 статьи 37 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Чтобы решение о переводе помещения в статус нежилого было официально принято, голосов “за” должно быть:

• большинство (т. е. хотя бы 51%) из тех, которыми обладают присутствующие на собрании собственники;

и при этом

• большинство (т. е. хотя бы 51%) из тех, которыми обладают присутствующие на собрании собственники помещений в подъезде, где расположено рассматриваемое на собрании помещение.

Даже если на собрании принято положительное решение — это еще не все.

Собственники всех примыкающих помещений должны дать письменное согласие на перевод вашего помещения в статус нежилого. Такие согласия составляются в свободной форме, но в ЖК РФ есть требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в этих документах:

• фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,
• полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,
• паспортные данные собственника указанного помещения,
• номер принадлежащего собственнику указанного помещения,
• реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Тем, кто интересуется, как перевести жилище в магазин или мастерскую, стоит начинать с визита в местную администрацию. Там подскажут, не относится ли дом к архитектурным, культурным ценностям или к аварийному жилфонду. Ведь если здание подпадает под одну из этих категорий, получить одобрение чиновников не удастся.

В муниципалитете также проинформируют относительно требуемого пакета документации. Подготовка всех необходимых бумаг — это важный этап. Если не представить обязательную справку, можно получить законный отказ.

Список документов, которые нужны для переоформления, установлен в ст. 23 ЖК. Собственнику жилья следует собрать комплект, состоящий из:

• заявления;
• правоустанавливающих бумаг или их нотариально заверенных копий;
• плана, техпаспорта помещения;
• поэтажного плана МКД, если объектом выступает квартира;
• проекта переустройства или перепланировки, если такие манипуляции необходимы для полноценного использования недвижимости;
• протокола общего собрания собственников МКД;
• одобрения каждого соседа, занимающего примыкающие апартаменты.

Соседское согласие оформляется письменно в произвольной форме. Обязательно указывается полное имя, адрес и паспортные данные подписанта.

Важно! Чиновники не вправе требовать от заявителя предоставления бумаг, не предусмотренных в ЖК РФ.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд – это более сложная задача, чем обратная процедура. Как минимум потому, что коммерческие строения не имеют нужных коммуникаций и, что самое главное, окружающей инфраструктуры. В теории, можно оснастить офис кроватями, переделать его в комнату и добавить все необходимые элементы, вплоть до кухни.

Однако владелец такого помещения не сможет создать необходимую инфраструктуру в округе от коммерческого строения: зеленые насаждения, детские площадки, магазины, мусорные баки, стоянки и так далее. Проще говоря, сделать из жилой недвижимости коммерческую еще можно, а вот обратная процедура будет намного сложнее (но при условии, что данное строение/помещение раньше не было жилым).

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.

К основному пакету документов относят:

• кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
• свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;

• план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
• все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;

• паспорт собственника строения и земельного участка;
• разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Похожие записи:

• За что может быть штраф ГИБДД 800 рублей?
• Медкомиссия для получения прав: как пройти в 2023-м
• Подача заявления на лицензию МЧС через Госуслуги