Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен недвижимости в Санкт-Петербурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Обмен квартиры на новостройку
Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.
Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Нужно ли платить налог при обмене квартиры?
При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.
Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.
Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.
- Риэлторы могут предложить оформить размен двухкомнатной квартиры обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
- Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
- Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.
Объявления по запросу «обмен» в Санкт-Петербурге
Контактные телефоны: (812) 69-000-69; (812) 924-36-18
| 2ккв на 1ккв |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 25 мин. тр., 4/5 эт., общ.пл. 51 кв.м, комн. 17+10 кв.м., кухня 10 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском или Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 6/9 эт., общ.пл. 61 кв.м, жил.пл. 33 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском или Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 6/9 эт., общ.пл. 61 кв.м, жил.пл. 33 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском или Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 9/9 эт., общ.пл. 61 кв.м, комн. 18+14 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру во Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 7/9 эт., общ.пл. 61 кв.м., комн. 18+14 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 9/9 эт., общ.пл. 45 кв.м., комн. 18+10 кв.м., кух. 8,5 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском или Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 5/9 эт., общ.пл. 62,4 кв.м., комн. 17+24 кв.м., кух. 8,4 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 5/9 эт., общ.пл. 62,4 кв.м., комн. 17+24 кв.м., кух. 8,4 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру во Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 6/9 эт., общ.пл. 61 кв.м, комн. 18+16 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 6/9 эт., общ.пл. 63 кв.м., жил.пл. 40 кв.м., кух. 9 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру во Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Выборгском р-не, метро Пр.Просвещения 15 мин. тр., 8/10 эт., общ.пл. 54,5 кв.м., жил.пл. 30,5 кв.м., кух. 10,2 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру около метро Озерки, Пр.Просвещения, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Выборгском р-не, метро Пр.Просвещения 15 мин. тр., 9/10 эт., общ.пл. 54 кв.м., жил.пл. 31 кв.м., кух. 10 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Калининском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Выборгском р-не, метро Пр.Просвещения 15 мин. тр., 16/17 эт., общ.пл. 54 кв.м., жил.пл. 30 кв.м., кух. 10 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру около метро Озерки, Пр.Просвещения или в Калининском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
Обмен недвижимости в Санкт-Петербурге и в области
Размен квартиры на 2 при наличии ребенка усложняется. Причина в том, что в процедуру будут вовлечены органы опеки и попечительства. Если несовершеннолетний является собственником, то он должен сохранить это право, при этом все характеристики полученного жилья должны быть не хуже прежнего места жительства. На иных условиях органы опеки не дадут одобрение на проведение сделки.
От имени несовершеннолетнего обязан действовать его законный представитель, который должен быть одобрен органами опеки и попечительства. Сама сделка дополнительно проверяется органами на законность, и они следят за тем, чтобы соблюдались права ребенка.
Размен квартиры 2-х на две однокомнатные может быть равноценным или не равноценным. В первом случае обе стороны получают собственность, которая по рыночной стоимости равноценна друг другу. Характеристики недвижимости при этом не учитываются, важна только цена.
Во втором случае одна из сторон вынуждена доплачивать, чтобы уравнять ценность недвижимости. Такое часто встречается, если собственник хочет обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Владельцу двухкомнатного жилья придется доплачивать какую-то сумму.
Откуда берется доплата и каковы ее размеры
Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:
- две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
- один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».
Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:
- обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
- мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).
Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.
Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;
- сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
- конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).
В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.
Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:
- равноценный;
- с доплатой;
- смешанный.
Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.
Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.
Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.
Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.
Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:
- муниципальную недвижимость;
- общественное имущество;
- государственная собственность;
- имущество жилищного фонда.
На что можно разменять двушку в Москве?
43 ответа
Последний — 30 марта 2018 г., 22:39 Перейти
Юлия
Сколько у Вас кв.м.? И какой район?
бортпроводник
сомневаюсь. у меня трешка в спальном районе, но рядом с метро, интересовалась разменом пару лет назад, без доплат только однушка+ комната в коммуналке… думаю в вашем случае только две комнаты купить ну или две студии, но в подмосковье
бортпроводник
сомневаюсь. у меня трешка в спальном районе, но рядом с метро, интересовалась разменом пару лет назад, без доплат только однушка+ комната в коммуналке… думаю в вашем случае только две комнаты купить ну или две студии, но в подмосковье
Юлия
Можно продать за 5 до 6. тут конечно имеет значение категория дома, этаж, сан/у, кухня и т.д. Купить Вам можно 2 студии, в районе Саларьево, Митино или за МКАДом. Посмотрите циан или авито
Гость
Миллионов 7 ваша двушка стоит, плюс минус.Кухня наверное большая метров 9. Для начала оцените в риэлторском агентстве.
Гость
5 у нас однушки стоят.. Может получится 1 в Москве и одна МО? Много ли расходов при купле продаже?
Гость
На циане 7 в нашем районе это средние удобные этажи. Да, кухня 9, но этаж последний..
Гость
Извините, но Бирюлево это задница мира (из-за отсутствия метро). Не думаю, что ваша квартира дорого стоит. Вы, хотя бы, на Циане посмотрите, сколько стоят двушки в домах аналогичных вашему в вашем районе. Возможно, даже увидите, что в вашем доме кто-то продает. Мониторьте цены. Возможно, в Люберцах можно что-то приобрести, там и метро есть, и электрички ходят, а Москва через дорогу.
Юлия
Можно сделать альтернативную сделку. Риэлтор берет примерно 3% от сделки. Если у Вас есть знакомы риэлтор, то это еще лучше.
Гость
А это что? Мне предлагали какой то взаимозачёт в новом районе за мкадом тут у нас, застройщик. Но там считай посреди поля(
Юлия
Альтернатива — это когда не свободная продажа, т.е. нет живых денег. Простыми словами — это одновременно продаете свое жилье и одновременно покупаете другое. На если Вы покупаете там где тоже альтернатива )))) вот тут может не много затянуться во времени.
ЕленаПетровна
Первый раз такое встоечаю.Всегда это называлось 《встречная покупака》или просто встречка.Я свою двушку продала,купила трешку с доплатой,а хозяева трешки две однушки .Покупатель на мою двушку явился 19 декабря,у меня трешка была уже подобрана.Хозяева трешки тоже все время мониторили себе однушки.
Итог:сделка всех четырех квартир была 26 декабря,переезд 3 и 4 января.Это я к тому,что если все стороны заинтересованы ,то все прозодит быстро.Из двушки 54м 2 можно конечно изловчиться выменять две студии мин метража,но это реально надо изловчиться.
Грамотно продавать свою,очень и очень искать студии-смотреть,торговаться…
Юлия
Альтернатива — это когда не свободная продажа, т.е. нет живых денег. Простыми словами — это одновременно продаете свое жилье и одновременно покупаете другое.
Размен 2 х комнатной квартиры варианты
Частная собственность и фонд арендного жилья муниципалитета разнесены юридически. В частности, жилой фонд не может выступать в качестве товара по сделке. Также не допускается размен, связанный с получением неприватизированой квартиры из фонда взамен частной собственности. В общем случае, требования граждан рассматривает хозяйствующий субъект, в ведении которого находится помещение. Поэтому частные случаи, например варианты размена 2-х комнатной квартиры могут быть определены государством самостоятельно.
- Правом на размен наделены все лица, зарегистрированные в муниципальной собственности.
- Размен приватизированного жилья без согласия владельца невозможен.
- В случае несогласия при размене неприватизированной возможен принудительный размен муниципальной квартиры через суд.
В случае, если равноценный размен невозможен, вторая сторона обязуется уплачивать компенсацию.