Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто оплачивает оценку квартиры или дома при покупке в ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
Какие документы потребуются для оценки?
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
- Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
- Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
- Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
- Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
- Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
- Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Что влияет на оценку недвижимости?
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
Почему могут отказать
Перед выдачей ипотечного кредита сотрудники банка особенно тщательно перепроверяют все представляемые данные и документы относительно финансового положения заемщика и его поручителей. При выявлении недостоверности переданной информации, неозвученных кредитных или иных обстоятельствах, вы, несомненно, получите отказ.
Но даже первичное одобрение заявки не означает, что кредитор выдаст ипотеку. Проведя более глубокую проверку предоставленных документов, информации о продавце и выбранной недвижимости, банк может ответить отказом. Разберемся в каждом из этих обстоятельств несколько подробнее.
Что касается самого объекта недвижимости — он должен иметь все необходимые регистрационные документы. При приобретении квартир в новостройке важно помнить о том, что застройщик должен быть аккредитован в банке, куда вы решили обратиться. Небольшие финансово-кредитные учреждения могут испытывать затруднения при выдаче солидных сумм денежных средств или массовом закрытии гражданами своих вкладов.
Получается, что спустя пару недель после одобрения и расчетов с вкладчиками банк просто не сможет предоставить вам нужную сумму по кредиту. Избежать подобной ситуации можно лишь при обращении в крупнейшие банки страны.
Что такое стоимость денег во времени?
Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».
Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.
Кто делает оценку недвижимости
В России есть множество независимых оценщиков и компаний, которые предоставляют данную услугу. Но, несмотря на то, что между ними существует честная конкуренция, банки частично влияют на выбор. Дело в том, что у каждого банка есть список аккредитованных компаний, отчеты которых они принимают охотнее.
Оценщики же борются между собой и за клиента, и за расположение финансовых организаций. С одной стороны, они должны удовлетворить непосредственного заказчика — покупателя квартиры, а именно указать в отчете необходимую сумму для получения кредита, но с другой стороны, должны оставаться объективными и независимыми.
Так что прежде чем заказывать экспертизу приобретаемой квартиры, поинтересуйтесь у финансовой организации списком и контактами аккредитованных оценочных бюро. В противном случае процедуру придется повторить, заплатив за нее еще раз.
Навязать оценочную компанию банк не имеет права, он может только порекомендовать список тех, кому доверяет. Самое худшее, что может случиться, если заемщик предоставит отчет от собственного оценщика — проверка экспертизы может затянуться, а за это время истечет срок одобрения ссуды. Поэтому все-таки лучше не рисковать.
К вопросу о цене — нет единого тарифа на этот вид услуг, стоимость колеблется от 2 до 5 тысяч рублей. Если объект сложный, например, в нем были перепланировки или он не является типовым (дом, построенный по индивидуальному проекту), то оценка будет стоить дороже и займет больше времени.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.
В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя. «Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.
В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.
При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.
Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.
В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Что входит в оценку ипотечных кредитов и как они работают
Кредиторы могут проводить оценку имущества различными методами.
Инспектор обычно посещает недвижимость, которую вы заинтересованы в покупке, и готовит краткий отчет.
Однако в других случаях геодезист проведет оценку, используя онлайн-данные, такие как данные о недавних продажах, данные земельного кадастра и местные знания.
- Когда сюрвейер приходит для осмотра имущества, он может потратить 15-30 минут на обход имущества и проведение осмотра, проверку на наличие повреждений, которые могут повлиять на стоимость имущества, и предоставление предварительных комментариев кредитору.
- После завершения тура геодезист определит рыночную стоимость недвижимости. Они рассмотрят предыдущие продажи аналогичной недвижимости в регионе, а также собственный опыт работы на текущем рынке.
- Они также могут сказать вам, какова минимальная стоимость восстановления. Это стоимость восстановления собственности с нуля, что может быть важно при поиске страховки здания на протяжении всего процесса покупки дома.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Определяет стоимость предмета ипотеки независимый оценщик. Услуга предоставляется строго в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценщик должен иметь соответствующую, квалификацию, дающую ему право осуществлять деятельность в этой области. Она подтверждается дипломом по данной специализации, полисом гражданской ответственности и членством в ассоциации СРО.
Зачастую банк предлагает компании, оказывающие услуги по оценке недвижимости, состоящие с ним в партнерстве. Заказчик же вправе выбирать из представленного списка или найти самостоятельно. В любом случае необходимо ориентироваться на наличие аккредитации, стаж работы на рынке оценочных услуг, стоимость и сроки выполнения заказа.
На самом деле отчет об оценке квартиры — довольно большой и подробный документ. Он оформляется в едином формате согласно ФЗ «Об оценочной деятельности». В нем описывается не только квартира, но и дается более общее представление об экономической ситуации в данной местности, о рынке недвижимости, а также подробно изучается район, в котором расположена квартира, его инфраструктура, привлекательность для покупки жилья и многие другие факторы, влияющие на конечную цену. Большую часть отчета занимают данные по самому объекту недвижимости. В нем присутствуют фото жилплощади, подъезда, лифтов и двора. При этом эксперт обязан самостоятельно выехать на объект, чтобы убедиться в подлинности фотографий и состоянии квартиры. Отдельное место в этом отчете отведено описанию методики расчета, формулам и непосредственно проведению самого расчета стоимости. При этом в результате экспертизы оценщик формирует две цены жилого объекта — рыночную и ликвидную.
Отчет об оценке квартиры при ипотеке действителен в течение 6 месяцев, если за это время покупатель не успел оформить кредит, придется заказывать повторную экспертизу, и цена уже может измениться.