Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробно о налогах, положенные пенсионерам с продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Налог с продажи квартиры пенсионером: подводим итоги
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если гражданин продает ее не ранее пяти лет использования.
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если владелец продает ее не ранее трех лет использования, при выполнении дополнительных условий (см.выше).
- Гражданин в некоторых случаях может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.
- Продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры, если ее цена ниже 1 млн. рублей и ее цена не ниже 70% от кадастровой.
- Бывший собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтвержденные затраты на приобретение квартиры. При этом с целях налогообложения будет учитываться продажная цена не ниже 70% от кадастровой.
- Продавец обязан предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и оплатит всю сумму налога.
Пенсионерам не предоставляются льготы на оплату налога с продажи квартиры. Это касается не только законов федерального, но и регионального уровня. Если по действующим нормам, недвижимость подпадает под статус объекта налогообложения, пенсионеру придется выплатить причитающуюся государству сумму налога. При этом, гражданин вправе воспользоваться правом уменьшения итогового размера выплаты на налоговый вычет.
Налог с продажи квартиры пенсионером: подводим итоги
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если гражданин продает ее не ранее пяти лет использования.
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если владелец продает ее не ранее трех лет использования, при выполнении дополнительных условий (см.выше).
- Гражданин в некоторых случаях может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.
- Продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры, если ее цена ниже 1 млн. рублей и ее цена не ниже 70% от кадастровой.
- Бывший собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтвержденные затраты на приобретение квартиры. При этом с целях налогообложения будет учитываться продажная цена не ниже 70% от кадастровой.
- Продавец обязан предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и оплатит всю сумму налога.
Пенсионерам не предоставляются льготы на оплату налога с продажи квартиры. Это касается не только законов федерального, но и регионального уровня. Если по действующим нормам, недвижимость подпадает под статус объекта налогообложения, пенсионеру придется выплатить причитающуюся государству сумму налога. При этом, гражданин вправе воспользоваться правом уменьшения итогового размера выплаты на налоговый вычет.
Как рассчитать длительность владения недвижимостью
Для того чтобы заполнить декларацию 3-НДФЛ при реализации жилья, потребуется установить период владения им.
- Период нахождения жилья в собственности в случае с наследством начинает свой отсчет с того момента, как наследодатель скончался, то есть с даты открытия дела.
- Если пенсионер приобрел жилье по ДДУ или по уступке права требования, то период владения недвижимостью начинается с даты оформления права собственности на нее.
- В ситуации с покупкой квартиры у ЖКС период владения исчисляется с того момента, когда сумма паевых взносов целиком выплачена, а акт приема-передачи жилья оформлен и подписан.
- Если жилье было приватизировано, то период владения им начинается с момента заключения соответствующего договора (при проведении процедуры до 1998 или оформления права собственности (после 1998).
- В случае долевого владения период исчисляется с даты регистрации права на построенный объект. Дата подписания акта приема-передачи с компанией-застройщиком непринципиальна.
Должен ли пенсионер платить налог с продажи квартиры?
При определении налоговой базы при продаже квартиры нужно прояснить три основных момента.
- Срок владения – от него зависит, есть ли у продавца право на получение имущественного налогового вычета.
- Основание приобретения права собственности – от него зависит срок владения, необходимый для применения права на вычет.
- Является ли продавец налоговым резидентом РФ – от этого зависит ставка налога.
Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
По общему правилу имущественный налоговый вычет в размере полной стоимости имущества при продаже предоставляется, если срок владения имуществом не менее пяти лет. Но есть исключения. Этот срок сокращается до трех лет, если имущество приобретено:
- по договору дарения от близких родственников;
- по наследству от близких родственников;
- в порядке приватизации;
- по договору ренты.
Имущественным налоговым вычетом могут воспользоваться только налоговые резиденты. Никаких дополнительных льгот для пенсионеров в части уменьшения НДФЛ закон не предусматривает.
В Вашем случае срок владения составляет менее трех лет. Поэтому вне зависимости от основания приобретения права собственности максимальный имущественный налоговый вычет составит 1 млн рублей.
Однако есть и другой способ сократить налоговое бремя. Это уменьшение суммы полученного от продажи дохода на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Платят ли налог с продажи квартиры пенсионеры
- Срок владения недвижимостью превышает установленные законом сроки – 3 или 5 лет. При этом доход, полученный при реализации, декларировать не следует.
- Если применяемый вычет больше стоимости реализуемого имущества.
- Если имущество продается по более низкой цене по сравнению со стоимостью, которая была потрачена в свое время на приобретение этого имущества. В этом случае владелец обязан документально подтвердить этот факт.
- Если недвижимость разделена на доли и все владельцы применяют налоговый вычет при ее реализации.
- для имущества, реализованного до конца 2015 года, налогооблагаемой базой считается стоимость, отраженная в договоре купли-продажи;
- для недвижимости, реализованной в 2016 году и позднее, налогооблагаемой базой считается стоимость, которая окажется больше – кадастровая или договорная.
Особенности уплаты налога
Следующим шагом пенсионеру потребуется направиться в локальное отделение ФНС, вручив сотрудникам учреждения такой пакет документации:
- распечатанная декларация;
- паспорт заявителя;
- ИНН;
- заявление на погашение налога после продажи жилья;
- соглашение по купле-продаже имущественного объекта.
Данный список не является исчерпывающим.
Помимо личного посещения, есть и альтернативные варианты передачи документов:
- отправка справок и бумаг в дистанционном режиме, через интернет, воспользовавшись веб-порталом госуслуг или официальным сайтом ФНС РФ;
- отправка Почтой России заказным письмом с описью вложения.
Работники налоговых органов проверяют документы и предоставляют реквизиты для погашения налога.
Если заявитель не заполнит и не вручит декларацию в установленные законом сроки, а также допустит просрочку погашения налога, то за каждые 24 часа просрочки ему будут начисляться штрафные санкции.
Должен ли пенсионер платить налог с продажи квартиры?
При определении налоговой базы при продаже квартиры нужно прояснить три основных момента.
- Срок владения – от него зависит, есть ли у продавца право на получение имущественного налогового вычета.
- Основание приобретения права собственности – от него зависит срок владения, необходимый для применения права на вычет.
- Является ли продавец налоговым резидентом РФ – от этого зависит ставка налога.
Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
По общему правилу имущественный налоговый вычет в размере полной стоимости имущества при продаже предоставляется, если срок владения имуществом не менее пяти лет. Но есть исключения. Этот срок сокращается до трех лет, если имущество приобретено:
- по договору дарения от близких родственников;
- по наследству от близких родственников;
- в порядке приватизации;
- по договору ренты.
Имущественным налоговым вычетом могут воспользоваться только налоговые резиденты. Никаких дополнительных льгот для пенсионеров в части уменьшения НДФЛ закон не предусматривает.
В Вашем случае срок владения составляет менее трех лет. Поэтому вне зависимости от основания приобретения права собственности максимальный имущественный налоговый вычет составит 1 млн рублей.
Однако есть и другой способ сократить налоговое бремя. Это уменьшение суммы полученного от продажи дохода на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.
Нужно ли платить налог пенсионеру при продаже квартиры
В 2021 году изменили правила уплаты налога с продажи квартир, упрощена процедура уменьшения налогооблагаемой базы. Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, а также существуют льготы для пожилых граждан, расскажем в этой статье.
Сразу ответим на главный вопрос:
пенсионеры обязаны оплатить налог на продажу недвижимости на общих основаниях. Это означает, что им не предоставляются никакие отдельные виды льгот.
Но и без дополнительных льгот для пенсионеров, существует богатый спектр льгот для всех граждан. (см. ниже)
- Путаница возникает в следствии того, что пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество (согласно статьи 407 НК РФ ). Но налог с продажи квартиры это не имущественный налог, а налог на доходы физических лиц(НДФЛ), по которому у пенсионеров нет никаких льгот ( согласно статьи 217.1 НК РФ).
При этом, в общем случае, можно воспользоваться двумя вычетами — и при покупке квартиры и при ее продаже.
Во многих случаях налог при продаже квартиры может быть снижен вплоть до нуля, то есть фактически отсутствовать.
Способы уменьшения подоходного налога с продажи унаследованной квартиры
Если унаследованный объект жилой недвижимости продается менее чем через три года с момента получения прав собственности, то с денежных средств, полученных в результате заключения сделки придется уплатить подоходный налог в бюджет государства. Это должен делать любой гражданин, независимо от того является ли он работающим или пенсионером, принадлежит ли к какой-либо льготной категории населения или нет, является ли гражданином РФ или иностранным налоговым резидентом страны.
Однако сумму начисленного налогового сбора можно уменьшить посредством применения соответствующих вычетов. Существует три варианта:
- использование стандартного вычета;
- вычет на сумму расходов, понесенных в ходе приобретения недвижимости;
- вычет на сумму расходов на покупку нового жилья.
Как не платить налог: законные способы и рекомендации
Чтобы произвести продажу квартиры с минимальными потерями и не платить налог, человек должен ориентироваться на положения законодательных актов. В нашем случае – на жилищное и налоговое законодательство. При этом нужно помнить о следующих нюансах:
- Существует всего одна возможность избежать уплаты налога – дождаться, когда пройдет 3 или 5 лет. Реализация жилья до этого времени без НДФЛ будет невозможна. Не забывайте, что отсчет ведется от начала регистрации прав.
- Можно произвести взаимозачет налога, продав и купив новую квартиру. В зависимости от стоимости недвижимости, уплата НДФЛ может и вовсе не происходить. Каждая ситуация оценивается отдельно. Поэтому если вы хотите продать квартиру, с которой придется платить налог, а потом сразу же купить другую, то обратитесь за . Он поможет не только разъяснить ваши права, но и произведет примерные расчеты.
- Если человек в результате продажи получил сумму, равную изначальной стоимости жилья, то НДФЛ платить не придется.
Наиболее реальный способ при досрочной продаже – снизить размер налога. И для этого у человека есть несколько законных способов. А именно:
- Заплатить налог только на сумму фактической прибыли. Для этого нужно рассчитать разницу между первоначальной и продажной ценой недвижимости. Получается, если цена продажи окажется даже меньше, налог и вовсе можно будет не платить.
- Получить имущественный вычет. Размер его может доходить до 1 000 000 рублей. Однако получить его можно лишь при определенных обстоятельствах.
Помните, что имущественный вычет нельзя применять чаще 1 раза за год. Причем в случае реализации имущества, принадлежащего нескольким гражданам, вычет применяется пропорционально.
Что это значит? Допустим, пенсионер имеет в собственности квартиру стоимостью 1 500 000 руб., собственниками которой являются он, супруга и 2 внуков. Подача декларация каждым производится отдельно. В данном случае, на одного будет приходиться по 375 000 руб. С этой суммы дохода не будет удерживаться налог (т. е. фактически, можно получить возврат).
Кстати, пенсионеры могут оформить возврат за несколько последних лет. Это особенно актуально для тех пожилых граждан, которые недавно вышли на пенсию и перестали вести трудовую деятельность.
Правила уплаты налога на доходы физических лиц с унаследованной квартиры
Платят ли граждане пенсионного возраста НДФЛ с продажи квартиры, полученной по наследству? В 2005 году в РФ отменён налог на наследство как с квартиры, которая досталась от ближайших родственников, так и по завещанию.
Тем не менее, при наследовании квартиры применяются общие правила налогообложения.
Если квартира унаследована более 3 лет назад, то с её продажи не уплачивается НДФЛ. В противном случае нужно заплатить налог.
Как определяется трёхлетний срок? Ведь с момента смерти наследодателя до переоформления квартиры в собственность должно пройти минимум полгода. Именно столько занимает выдача свидетельства о наследстве у нотариуса. На самом деле сроки владения квартиры начинают отсчитываться сразу после смерти наследодателя (открытия наследства), а не получения свидетельства в Росреестре.
Чтобы избежать налогообложения пенсионеру стоит подождать 3 года после смерти родственника, оставившего наследство.