Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом сдан в эксплуатацию — что это значит и какие дальнейшие действия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассматривая ввод объекта в эксплуатацию, что это значит, необходимо понимать, какие нужны документы для этого. Итак, согласно Градостроительному кодексу требуется их ограниченное количество. Они направляются в Министерство строительства и ЖКХ России.
Отказ в разрешительном документе на ввод постройки в эксплуатацию
Перечень оснований для отказа в получении разрешения для ввода недвижимости в эксплуатацию так же, как и список необходимых документов для заявления определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. К их числу относится:
- отсутствие определенных обязательно необходимых документов;
- наличие значимых отступлений во время строительства или реконструкции ОКС от проектных решений;
- несоответствие результата строительства разрешительному документу на возведение недвижимости;
- противоречия между возведенным домом и требованиями к планировке или градостроительному плану;
- не предоставление застройщиком одного экземпляра схемы частной территории с указанием расположения ОКС;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.
Обязанности собственника жилья после его ввода в эксплуатацию
Как только владелец жилой частной недвижимости получает акт, удостоверяющий ввод постройки в эксплуатацию, у него появляется возможность осуществить подачу документации, чтобы стать официальным собственником строения. Он приобретет такие права, когда будет внесена соответствующая запись в Федеральную информационную систему (Единый Госреестр недвижимости).
После того как человек становится официальным собственником частного дома, у него появляются обязанности. Прежде всего, он должен будет оплачивать услуги ЖКХ. Ему также придется каждый год платить налог на недвижимое имущество. При этом после ввода постройки в эксплуатацию каждая коммунальная организация должна быть оповещена о появлении нового объекта.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Какая продолжительность времени отводится каждому этапу:
- Компания-застройщик должна указать время сдачи в эксплуатацию дома с точностью до квартала, точно указав год.
- Процесс передачи ключей может занимать от 3 до 6 месяцев, в договоре долевого участия обычно указываются периоды, а не конкретные даты.
В случае, если оговоренные в договоре сроки нарушаются застройщиком, то он несет за это финансовую ответственность. Высчитывается размер этой ответственности путем умножения стоимости жилья по договору на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.
В рамках действующего договора застройщик имеет право вносить корректировки в сроки ввода дома в эксплуатацию, без уведомления дольщиков.
Пример из жизни:
- В договоре долевого участия была указана дата сдачи дома – IV квартал 2022 года – значит, застройщик имеет полное право сдать дом в течение октября, ноября, декабря 2022 года.
- В договоре сказано, что передача недвижимости собственникам может происходит в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот период времени отсчитывается с момента реальной сдачи дома.
- Допустим, дата подписания акта комиссией стоит 15 ноября 2022 года, таким образом, получается, что все дольщики получат свои квартиры в период с 15.11.2022г. по 15.02.23г.
Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона?
Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.
Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации:
1. Фаза фактического завершения работ.
2. Принятие госкомиссией.
Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна.
3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.
Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год. Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет).
Подробнее об этих этапах
1. Фактическое завершение работ.
Итак, со строительством покончено. Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо:
– произвести обмеры БТИ;
– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;
– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;
– получить техпаспорт.
2. Приёмка госкомиссией.
Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).
Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка. В состав таких комиссий обычно входят:
– сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;
– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).
В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам).
Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает:
– во-первых, фактическое выполнение работ;
– во вторых, соответствие этих работ проектной документации.
Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.
3. Регистрация права собственности.
Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Передача квартир дольщикам
После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.
В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.
Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.
Как проводится итоговая проверка
Экспертное заключение о соответствии выдаётся после проведения итоговой проверки оборудования.
Для получения документа, необходимо его испытать в процессе пробных пусков. При этом проверяются элементы постройки конструктивного назначения, а также узлы оборудования, размещённого на объекте.
Приборы учёта
В комплексном испытании оборудования необходимо учесть состояние вентиляции, трубопроводов и систем пожарной безопасности. Процедура проводится на протяжении 72 часов, в режиме активной эксплуатации внутренних и внешних инженерно-технических систем. Испытание считается успешным, если все оборудование работает без сбоев.
В случае выявления дефектов, представители контролирующих органов выдают предписания об их устранении.
После того как были учтены все замечания и проведены рекомендуемые мероприятия, испытания необходимо повторить.
Положительное заключение о соответствии нормативным требованиям по результатам итогового контроля выдаётся после проверки актов, которые были оформлены в период ведения строительства органами госконтроля. Также необходимо предоставление справок от поставщиков коммунальных услуг, в которых должна быть отражена информация о принятии постройки на обслуживание.
Документы для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию
Для рассмотрения документов от заявителя и выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию, орган государственной власти или местного самоуправления должен получить на руки такие документы от застройщика:
- правоустанавливающие документы на землю, на которой возведен жилой дом. Это может быть договор в отношении земельного участка, акт органа государственной власти или местного самоуправления (если земля была предоставлена бесплатно), решение суда, решение об установлении сервитута;
- градостроительный план земельного участка – его можно получить в местной администрации;
- разрешение на строительство – можно получить в местной администрации;
- акт приема-передачи дома – если строительство осуществлялось на основании договора строительного подряда;
- акт о соответствии построенного дома требованиям технических регламентов – подписывается подрядчиком, представителем технического надзора заказчика, застройщиком (заказчиком);
- документы, которые подтверждают соответствие возведенного жилого дома техническим условиям;
- схема, на которой отображается расположение многоквартирного дома, инженерных сетей. Такая схема должна быть подписана представителем организации, которая осуществляла строительство объекта;
- заключение, выданное органом государственного строительного надзора, о соответствии возведенного дома требованиям проектной документации;
- технический план объекта недвижимости;
- заявление о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Почему нельзя вселять людей в дом, не получив разрешение?
Даже если застройщик уверен в том, что жилой дом полностью готов к заселению людей, что в нем присутствуют все необходимые коммуникации, а сам объект строительства соответствует всем нормам и правилам, то без получения разрешения такой дом нельзя использовать для проживания людей.
Если у застройщика не будет такого документа, то это будет являться грубым нарушением законодательства в сфере градостроительства. Отсутствие разрешения может создать предпосылки для появления опасных условий, что чревато причинением вреда здоровью человека (людей).
Также при отсутствии разрешения нельзя поставить дом на кадастровый учет. У владельцев квартир также не получится зарегистрировать в Росреестре право собственности на жилье, если на руках у них не будет такого разрешения.
Процесс ввода жилого дома в эксплуатацию предполагает сбор необходимого пакета документов, его подачу в орган местной администрации, прибытие комиссии на объект и осуществление его проверки, подачу документов в администрацию для получения разрешения.
Без разрешения невозможно поставить дом на кадастровый учет и регистрировать право собственности на объект недвижимости.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Такие разные даты: Ввод в эксплуатацию и передача ключей — портал о застройщиках Дом Контроль
Прописанные в договорах на строительства «Срок ввода объекта в эксплуатацию» (или «Срок сдачи») и «Срок передачи ключей» (или «Срок передачи объекта долевого строительства») — это совершенно разные понятия. Именно поэтому эти даты очень сильно разнятся между собой, и в договорах они чаще всего не совпадают, более того — могут иметь разницу в полгода и больше. В чем же разница этих дат?
Срок сдачи (Срок ввода объекта в эксплуатацию) — это дата, которая прописана в разрешении на строительство объекта. Именно в этот срок застройщик планирует завершить работы, после чего получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Для этого должны быть закончены работы по отделке квартир, благоустройству прилегающей территории, обеспечена безопасность объекта, а также должны быть проведены инвентаризации объекта для кадастрового учета, присвоение милицейского номера дому и пр. Все это проверяется комиссией.
Отметим, что этот срок может быть продлен, если строительная компания подаст заявление в Комитет по строительству.
После того, как строительство завершено в указанные даты сдачи объекта, передача ключей дольщикам, как правило, происходит далеко не сразу. Разрыв между датой сдачи и датой выдачи ключей обычно 4-7 месяцев.
Все потому, что после сдачи дома застройщику нужно в обязательном порядке завершает отделку квартир, если это предусмотрено проектом, и сезонных работ.
Также нужно провести работы для нормального функционирования коммунальных служб, заключить договор с управляющей компанией и прочее.
Срок передачи ключей (Срок передачи объекта долевого строительства) — это срок, указываемый в договорах долевого участия. Он един для всех участников долевого строительства. Важно, что прописанная дата означает, что не позднее, чем в этот срок последняя квартира в доме должна быть передана. При этом должен быть заключен акту приема-передачи недвижимости.
О готовности дома и возможности передачи ключей дольщика обязаны уведомить не позднее, чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства. Эта процедура происходит путем отправки уведомление заказным письмом с описью.
Срок передачи ключей может быть изменен, но только после согласования между застройщиком и всеми участниками долевого строительства, дольщиками. Нарушение этого срока грозит штрафами застройщику и компенсациями дольщикам, как прописано в действующем 214-ФЗ.
Именно поэтому очень важно внимательно читать договор на долевое строительство, обращая внимание в первую очередь на прописанный срок передачи ключей — он означает крайний срок, в который вам должны передать ключи от квартиры. Также необходимо обратить внимание на строки в договоре о уведомлении дольщика об изменении даты передачи ключей.
Как ввести дом в эксплуатацию
Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.
Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:
- Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
- Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
- Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.
Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.
Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).