Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление покупки земельного участка в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке стоит обратить внимание на само строение. Многие люди ставят металлические боксы без фундамента, которые не считаются зданиями. Гараж должен быть официально зарегистрирован в Росреестре.
Иногда гаражи возводят на участках, которые официально не предназначены для этого.
Например, земля была предоставлена для строительства индивидуального жилого дома, а после надел разделили на 2. На одном из них оказался гараж, и теперь владелец продаёт это имущество. В описанной ситуации следует сначала изменить назначение участка. Вспомогательная постройка может располагаться на наделе, но сама земля должна использоваться именно для обслуживания жилого дома.
Как оформлять договор купли-продажи земли под гаражом?
Договор купли-продажи гаража, земли, должен содержать следующую информацию:
1. ФИО продавцов, покупателей, а также дату и место составление соглашения;
2. Как ко всем договорам, связанным с реализацией недвижимого имущества, есть главное требование, которое заключается в подробном описании предмета сделки. Речь идет о том, чтобы максимально подробно описать участок, а также сам гараж;
3. Договор купли-продажи земли под гаражом (образец) должен содержать реквизиты правоустанавливающих документов. Разумеется, продавец должен предоставить как документы на землю, так и документы на постройку.
Также в соглашении указывают стоимость земли и гаража по отдельности, порядок расчета, права и обязанности продавца/покупателя.
Основная сложность заключается не в составлении договора, а в том, что далеко не все земельные участки являются собственностью владельцев гаражей. Как правило, земля в полной мере принадлежит только тем, кто получил ее в порядке наследования, договора мены или купли-продажи.
Согласно действующему законодательству гараж, покупаемый с участком земли, не относится к неделимым объектам недвижимости. Это означает, что продажа гаража с земельным участком требует отдельного оформления перехода права на гаражное строение и саму землю, на которой возведен объект.
В случае аренды, приобретаемое строение наделяет владельца строения правом аренды участка под ним. Условиями договора плата за аренду может быть включена в цену объекта. Если земля, на которой находится гаражная постройка, оформлена в частную собственность продавца, при заключении соглашения по отчуждению требуется предоставить следующие документы:
- кадастровый паспорт на гараж и участок под ним;
- технический паспорт с планом постройки, подготавливаемый сотрудниками БТИ.
Договор купли-продажи гаража с земельным участком
Приобретение или отчуждение гаража, пусть это и капитальное строение, вовсе не означает, что меняется также собственник земельного участка. Это два совершенно самостоятельных объекта недвижимости, о каждом из которых в ЕГРН имеются отдельные записи. Поэтому если предполагается переход к покупателю прав еще и на землю, в договоре необходимо предусмотреть 2 предмета: гараж и земельный участок.
А если гараж — некапитальная металлическая конструкция, практичнее и вовсе составить 2 отдельных соглашения на движимое и недвижимое имущество. Обязательные и дополнительные условия подобного договора, порядок регистрации перехода прав сходны с ситуацией, когда отчуждают только объект капитального строительства (гараж). Обо всем этом рассказано выше.
Заключаем договор по доверенности
Случается, что продать или купить гараж нужно, а возможности лично оформить сделку нет. Например, из-за болезни или длительной служебной командировки.
Выход – это заключить договор через представителя. Ему нужно выдать нотариальную доверенность, в которой будут указаны его полномочия.
Представитель может быть как у продавца, так и у покупателя.
Тогда в договоре дополнительно указывают сведения о представителе (ФИО, паспортные данные) и доверенности, по которой он действует. Все это пишут в “шапке” договора.
Формулировка в ней будет примерно такая: “Продавец ФИО в лице своего представителя ФИО (паспортные данные представителя), действующего по нотариальной доверенности (ее реквизиты), с одной стороны, и Покупатель ФИО в лице своего представителя ФИО (паспортные данные представителя), действующего по доверенности (ее реквизиты), с другой стороны, заключили договор о нижеследующем”.
Подробные сведения о продавце и покупателе приводят в конце договора. В разделе “Реквизиты и подписи сторон” или аналогичном.
Если гараж находится в кооперативе
В ГСК гараж может находиться в собственности как владельца машины, так и самого кооператива. Поэтому разными будут и способы приобретения прав на недвижимость. Так, при первом варианте заключается обычный договор купли-продажи гаража в ГСК. Его предметом дополнительно может быть земля, на которой расположено имущество.
Когда же его владельцем выступает объединение, то оформление продажи гаража в гаражном кооперативе происходит другим способом. Он заключается в том, что уступается за плату членство в ГСК (о чём два гражданина подписывают между собой соответствующее соглашение). Кроме того, стороны подают на имя правления или другого органа кооператива от себя два заявления: о выходе из ГСК и о принятии в состав его членов.
Вся процедура, связанная с порядком изменения членства, прописана в уставе кооператива. С его положениями следует ознакомиться заблаговременно, перед тем как юридически состоится покупка гаража в кооперативе. Предварительно нужно удостовериться в том, что у прежнего владельца гаража не было долгов перед ГСК. В противном случае все обязательства перейдут к будущему участнику кооператива.
Есть ещё и один совет. В договоре по уступке членства желательно прописать условие о том, что номинальный покупатель переводит деньги продавцу после переоформления своего участия в кооперативе.
Как продать гараж без документов?
Если гараж не имеет документов, продать его можно по одному из следующих вариантов:
- узаконить постройку, оформить на нее право собственности и только после этого заключить договор купли-продажи;
- реализовать гараж в качестве стройматериалов — такой вариант актуален, если постройка не капитальная и вместе с ней не передается право собственности на землю;
- продать гараж, числящийся за кооперативом.
В последнем случае договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе оформляется с учетом следующей процедуры:
- стороны оформляют соглашение;
- текущий владелец выходит из кооператива;
- новый собственник по решению общего собрания принимается в кооператив вместо выбывшего;
- покупатель выплачивает все положенные паевые взносы, получая справку от председателя;
- председатель или новый владелец подает документы в Росреестр с просьбой об изменении списков членов кооператива;
- оформляется свидетельство о праве собственности.
Заявление о государственной регистрации перехода права собственности установленного образца подают в территориальные органы Росреестра. Данное действие считается обязательным для завершения сделки.
Регистрация необходима для подтверждения права собственности на недвижимость, особенно если подразумевается капитальная постройка и передача земельного участка. Покупатель должен учитывать, что незарегистрированные и не включенные в налоговую базу объекты могут быть снесены.
Государственная пошлина на регистрацию объектов недвижимости составляет 2 тыс. рублей. Если необходимо зарегистрировать земельный участок, понадобится дополнительно оплатить 350 рублей. Средства вносит покупатель, однако по условиям договора может предусматриваться и оплата регистрации со стороны продавца.
Что нужно учесть перед оформлением договора
Покупателю обязательно нужно убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости не имеет никаких обременений и препятствий для участия в сделке. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.
Получить расширенную выписку может только собственник недвижимости. Она заказывается в Росреестре и подготавливается в течение 1-3 дней. Услуга облагается государственной пошлиной. Ее размер для физических лиц составляет 300 рублей, для юридических – 950 рублей.
Если документы есть только на гараж, но отсутствуют на земельный участок, для их восстановления необходимо обратиться в местную администрацию. Если муниципалитет откажет в выдаче бумаг, следующим шагом придется обращаться в районный или городской суд по месту расположения земли. Без оформления участка под гаражом сделка будет считаться недействительной.
Как составить договор на гараж с землей
В вводной части договора прописывается дата и место составления. После этого необходимо указать идентификационные сведения о сторонах договора. К таким сведениям относятся: ФИО, адрес постоянной регистрации и паспортные данные. При этом четко указывается, кто из сторон является продавцом, а кто покупателем.
Далее требуется подробно описать предмет сделки, т.е. имущество, права на которые передаются на основании договора купли-продажи. Гараж и земельный участок описываются максимально подробно во избежание недоразумений.
Кроме того, обязательно прописать существенные условия сделки, без указания которых она не будет считаться действительной. К таким условиям относится:
- условия перехода права собственности;
- права и обязанности сторон;
- цена сделки с разделением стоимости земельного участка и гаража;
- ответственность сторон в случае невыполнения условий соглашения;
- порядок расторжения сделки и внесения изменений в текст договора;
- сроки проведения взаиморасчетов.
В обязательном порядке необходимо прописать место заключения договора (населенный пункт) и дату. Эта информация прописывается в самом начале документа.
Необходимые документы
Бланк договора «купли-продажи» гаража должен сопровождаться следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на все объекты недвижимого имущества (договор обмена или купли-продажи, дарственная, завещания и т.д.)
- свидетельства о праве собственности на землю и гараж (из Росреестра);
- справка из БТИ;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Также могут потребоваться дополнительные документы:
- разрешение второго супруга на продажу гаража;
- доверенность, заверенная нотариусом (если продажу осуществляет представитель).
Сама процедура продажи гаража довольно простая. Особенно если у владельца все в порядке с документами и гараж не нуждается в оформлении дополнительных бумаг. Если проблема с регистрацией все же есть, то можно обратиться за помощью к специализированному юристу, который поможет подготовить судебное слушание и выиграть дело, однако лучше избегать покупки подобных конструкций.
В договоре должны быть обязательно указаны наименование недвижимости — гараж, его адрес и номер (если есть), площадь (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки гаража. Цвет, материал, из которого он построен (кирпичный, металлический и т.п.). Наличие или отсутствие второго уровня гаража (техническая яма, погреб и т.п.). Наличие или отсутствие отопления и пр.
Часть сведений можно найти в техническом паспорте и (или) выписке из ЕГРН, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.
Также в договоре следует отразить состояние гаража. Наличие и состояние имущества, которое остается в гараже, технического оборудования и так далее. Это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора.
Договор купли-продажи гаража
Гараж является недвижимым имуществом (ст. 130 ГК). Это значит, что ДКП гаража должен быть официально зарегистрирован.
Нюансы оформления (общие сведения приведены в предыдущем разделе):
- при описании гаража (существенное условие) необходимо указать:
- номер гаража в гаражном кооперативе, где он расположен,
- площадь помещения гаража,
- название и адрес гаражного кооператива,
- кадастровый номер гаража;
- в договоре обязательно нужно прописать, что данный документ является и актом приема-передачи гаража (иначе нужно будет составлять акт приемки отдельным документом);
- сумму, полученную продавцом за гараж (существенное условие), надо написать цифрами и прописью.
Что нужно для оформления физическим лицам
Провести сделку купли-продажи самостоятельно будет несколько проблематично. Дело в том, что гаражи, построенные 20 и более лет назад, долго не проходили регистрацию, и за это время не раз менялись законы и правила регистрации подобных недвижимых объектов. Многие владельцы до сих пор имеют на руках только один документ удостоверяющий право собственности — членскую книжку ГСК.
Сегодня она не дает возможности гражданину распорядиться недвижимым имуществом по своему усмотрению, так как не считается правоустанавливающим документом. А современным действующим законодательством установлено, что на право владения собственностью должен быть пакет документов, оформленный надлежащим образом. Если пакет не был собран и заверен, тогда владельцу необходимо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре, предоставив:
- выписку и ЕГРЮЛ
- устав ГСК
- свидетельство из кооператива о состоянии его в налоговом учете
- акт ввода объекта в эксплуатацию
- разрешение на строительство объекта.
Предоставив документы в Росреестр, регистрация права собственности будет завершена. Далее можно приступать к составлению ДКП гаража, и в этом случае в процессе действий также потребуется подготавливать такие документы:
- справка от председателя ГСК о факте внесения пая владельцем гаража
- оригиналы гражданских паспортов лиц – участников сделки
- юридическому лицу потребуются документы, подтверждающие законность деятельности организации
- техническая документация
- чек об оплате госпошлины за услугу регистрации.
Собранный пакет документации нужно также предоставить в Росреестр или в МФЦ, где и будет проходить процедура передачи права владения гаражом. Здесь также заметим, что законом допускается заключать сделки по доверенности, заверенной нотариально.