Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Неустойка с застройщика: цена
Многие полагают, что если начать действовать с первого дня просрочки, то сумма компенсации будет слишком мала. Но это не так. Когда происходит взыскание неустойки с застройщика, стоимость рассчитывается до дня подписания акта приема-передачи квартиры.
Размер компенсации для физических лиц составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Иная ставка может быть согласована с дольщиками и прописана в договоре. Сумма начисляется за каждый день просрочки. То есть неустойка с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) начинает рассчитываться со дня, следующего за тем, когда вам должны были передать квартиру. Эта дата указана в договоре.
Итак, неустойка за просрочку застройщика считается следующим образом: стоимость квартиры, оплаченная дольщиком, умножается на количество дней просрочки. Результат снова умножаем на 1/150 ставки рефинансирования.
Обратите внимание, что берется ставка рефинансирования, которая была действительна на момент заключения договора.
Что можно потребовать в суде, если срок сдачи дома истек
Если вы заключили договор долевого участия, а не какой-то другой вид документа, то ваши права в данном случае защищены. Когда просрочка равна двум и более месяцам, ваше право пойти на одностороннее расторжение ДДУ и получить проценты за использование строителем денежными средствами с момента его заключения.
На основании претензии покупатель вправе рассчитывать на добровольную уплату неустойки и возмещение убытков, например, связанные со съемом жилья или арендой склада для хранения мебели в новую квартиру.
В исковом требовании помимо этого, вы можете взыскать со строителя:
- штраф в размере 50 процентов от суммы иска;
- компенсация морального вреда;
- возмещение расходов, связанных с оплатой юридических услуг.
Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия. Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.
Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.
Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера
Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.
| Закон/Подзаконный акт | Критерии |
|---|---|
| N214 – ФЗ о 2004 года | • устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия; • раскрывает, что такое ДДУ; • определяет понятие по переуступке права требования; • устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте. |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N127-ФЗ от 2002 года | в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2005 года | закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ |
| УК РФ | уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно |
| КОАП | Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок |
| N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации» | форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков |
Что можно ещё просить, кроме неустойки?
Помимо основного требования о возврате неустойки с застройщика, истец имеет потребовать:
- Компенсацию морального вреда – определяется судом исходя из понесенных нравственных страданий.
- Компенсация оплаты расходов на представителя и восстановление нарушенного права гражданина. Сюда входят все издержки, включая государственную пошлину, нотариальные действия, почтовые расходы.
- Штраф, пени в размере 50 процентов от присужденного в пользу потребителя. Эта норма установлена в пункте 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителя».
Получение денежных средств после решения суда в добровольном порядке
После вступления в законную силу ответа суда, у ответчика есть два пути: в добровольном порядке его реализовать или ждать принудительного исполнения.
Добровольный порядок предполагает, что ответчик связывается с истцом и запрашивает у него реквизиты счета, на который требуется выплатить указанную в решении суда сумму. Однако, практика показывает, что так поступают исключительно честные компании, для которых авторитет и репутация не пустой звук. На рынке таких компаний «кот наплакал».
Гораздо чаще исполнения приходится добиваться в принудительном порядке.
Иск на неустойку на застройщика
Несвоевременная сдача объекта – повод подать исковое заявление. От уплаты госпошлины истец освобожден, застройщик обязан компенсировать убытки, понесенные вами в процессе просрочки сдачи жилья. К ним относятся платежи за аренду квартиры, которую был вынужден снимать истец. Ответчик обязан вернуть пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, возместить моральный вред, причиненный истцу. Если вы были вынуждены жить с проблемными соседями, переживать о несвоевременной сдаче жилья, искать квартиру для найма – самостоятельно оцените моральный вред, причиненный вам. С 2012 года появилась возможность взыскать штраф в размере 50% в пользу истца. Кроме того, выплачивается неустойка. К иску прикладывается подробный расчет суммы, которая подлежит уплате.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде
Претензия к застройщику должна быть оформлена юридически грамотно
В претензии обязательно должны быть указаны дата и номер договора долевого участия, ФИО и паспортные данные дольщика, дата в которую квартира должна была быть сдана, обоснование требований, реквизиты для перечисления денежных средств, сумма неустойки, требование передачи квартиры и т.д. Претензия к застройщику отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения на два адреса: юридический адрес и адрес, указанный в договоре долевого участия (в случае если ними есть хоть малейшие расхождения).
Самая главная ошибка, которую допускают дольщики при оформлении претензии к застройщику в связи с просрочкой сдачи дома – передача её лично в офисе сотрудникам застройщика. Не факт, что данный сотрудник является уполномоченным и в суде, возможно, станет известен факт, что доверенность его была отозвана до даты вашего посещения офиса.
Почему при нарушении срока сдачи дома по ДДУ лучше обращаться к юристам
Дольщики, столкнувшиеся с проблемой просрочки ДДУ, сталкиваются с множеством вопросов:
- Какие выплаты я могу получить от застройщика в связи с нарушением срока передачи квартиры?
- Когда направлять свои требования о выплате неустойки в связи с нарушением сроков ДДУ: сразу или выждать и «накопить» её побольше?
- Надо писать претензию застройщику или нет, если да, то в каком виде и, как её юридически верно направить застройщику, что бы в дальнейшем суд принял её?
- В какой суд обращаться?
- Что лучше арбитраж или суд общей юрисдикции?
- Направлять иск к застройщику самому или писать коллективный с соседями от всего многоквартирного дома?
- Как составить иск и какие документы прикладывать?
- И многое-многое другое.
Что делать если застройщик затягивает сроки сдачи дома?
При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так: Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
Куда подавать в суд на застройщика?
По общему правилу дело рассматривается по месту нахождения ответчика. В этом случае необходимо обращаться в районный суд, к подсудности которого относится юридический адрес застройщика. Однако законом о защите прав потребителей предусмотрено право дольщика подавать исковое заявление и по своему месту жительства.
Как взыскать с застройщика неустойку за просрочку?
- Направить письменную претензию застройщику с просьбой выплатить неустойку.
- Дождаться ответа (у застройщика обычно есть на это 30 дней).
- Если от застройщика нет конструктивной реакции, можно подать иск в суд.
Как получить неустойку за просрочку сдачи дома?
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.
Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика
- Права дольщиков по ДДУ
- ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
- ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
- ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
- ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
- ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
- ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
- Досудебный порядок
- ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
- ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
- ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
- Подготовка к суду
- ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
- ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
- ▶ Штраф 50 % от неустойки
- ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
- ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
- Судебное разбирательство и исполнение решения
- ▶ Судебные заседания по делу
- ▶ Как получить решение суда?
- ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения
Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.
Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.
Кто может подать исковое заявление в суд в отношении застройщика
Правом подачи иска в суд в отношении застройщика могут обладать следующие категории лиц:
- Участники долевых договоров о покупке недвижимости;
- Собственники недвижимости в уже построенном объекте;
- Контрагенты и уполномоченные представители вышеозначенных лиц;
- Лица, проживающие рядом с построенным объектом, или те лица, чьи интересы может затрагивать строительство.
В случае нарушения застройщиком нормативов по защите окружающей среды и населения, подача искового заявления в суд может быть не обязательной процедурой для устранения таковых нарушений. В частности, у жителей окружающих домов может быть возможность подать жалобу в Роспотребнадзор или санитарно-эпидемиологическую службу для проведения соответствующих замеров уровней шума. Кроме этого, при ведении застройщиком масштабных и мешающих жизни работ в ночное время допустима подача заявления в полицию.
В целом, судебная практика демонстрирует, что подавляющее большинство исков к застройщикам направляется, все же, со стороны дольщиков, которые были неудовлетворены качеством оказываемых услуг по строительству недвижимости, что могло выражаться в следующих недостатках:
- Задержка исполнения обязательств по строительству жилья и сдаче его в эксплуатацию;
- Отказ в выплате неустойки за нарушение обусловленных договором долевого строительства сроков, каковая предусмотрена положениями ФЗ №214 от 30.12.2004.
- Наличие в построенной недвижимости конструктивных недостатков, нарушающих принятые нормативы;
- Нарушение положений договора в отношении общей площади недвижимости и отказ в возмещении разницы между оплаченным метражом жилья и реальным.
Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:
- Вы можете требовать расторжения договора. Например, вы понимаете, что дом не сдадут, и хотите скорее получить деньги обратно.
- Если срок уже просрочен, то можно расторгать договор и требовать неустойку. Т.е. вы отдаете право на еще не построенную квартиру, а вам возвращают ваши деньги плюс проценты пени.
- Если дом сдан, но не вовремя, вы можете принять квартиру и после провести суд с застройщиком за просрочку. Т.е. в этой ситуации квартира остается за вами, так как договор вы расторгать не хотите. Но при этом право на неустойку никто не отменял.
Почему сложно взыскать неустойку с застройщика?
- Взыскание неустойки с недобросовестного застройщика в городе Москва возможна лишь при доскональном владении действующим законодательством, т.к. компания всегда оставляет себе пути для отступления.
- Для взыскания неустойки за несвоевременную сдачу объекта с застройщика необходимо уметь применять положения законов, т.к. все случаи индивидуальны.
- Чтобы получить компенсацию с просрочившего время сдачи объекта застройщика, необходимо установить множество фактов и убедить суд принять решение в вашу пользу.