Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с долгами по ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Нужна ли помощь юриста
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Не следует надолго откладывать момент снятия с себя чужой задолженности, чтобы впоследствии не стать ответчиком по уже накопленным после покупки долгам. Квалифицированная юридическая помощь позволит избежать неприятных последствий от сделки по покупке квартиры с коммунальными долгами.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
1. До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
2. Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
3. При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
5. При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.
Что закреплено в законодательстве
Покупка квартиры на вторичном рынке — не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.
Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.
Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.
В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.
Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.
Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Способы продажи квартиры с коммунальными долгами
Существует несколько законных способов, как продать квартиру с долгами по «коммуналке»:
- Продажа с оплатой долга покупателем. Можно предложить покупателю, что долг по коммунальным будет заложен в стоимость жилья при продаже. Но в таком случае продавцу нужно обезопасить себя. Например, подписать акт приема-передачи имущества, перечислив там имеющиеся долги и сопроводительные документы. Так, новый собственник не сможет заставить прежнего хозяина оплачивать задолженность.
- Оплата за счет задатка при покупке квартиры. То есть после того, как покупателем внесен задаток, продавец из этих денег может погасить долг по коммунальным. Минус такого хода в том, что если сделка вдруг сорвется, то продавец не сможет вернуть деньги. Чтобы избежать такого, лучше проводить сделку через риэлтеров, которые помогут разобраться с этой ситуацией.
- Оплата после продажи квартиры. В этом варианте погашение задолженности происходит после передачи недвижимости. Новый собственник в соответствии с законом может потребовать уплаты долгов. Но тогда не стоит подписывать акт приема-передачи жилого помещения, пока вопрос с долгами не будет закрыт.
Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?
Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.
Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.
Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:
- Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
- Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
- Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
- Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
- Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.
Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.
Правила оформления перехода права
Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:
- Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
- Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
- Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
- При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
- В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
- После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
- В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:
- документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
- выписка из ЕГРП.
- документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
- справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
- счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
- договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
- свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
- справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
- приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
- расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.
Что предпринять, если купили квартиру с долгами за коммунальные услуги?
При сделках с недвижимостью сложно все предусмотреть. Случается так, что покупатель квартиры понадеялся на добросовестность продавца и не проверил, все ли долги уплачены. Либо извещение пришло уже после покупки, и новый хозяин не знает, как вообще появился долг. Коммунальные платежи новый хозяин начинает оплачивать с того момента, как произошел переход права на помещение.
Шаги по отстаиванию своих законных прав:
Шаг 1. У прежнего хозяина следует потребовать справку о наличии задолженности. Однако нельзя полагаться только на честность. Получить этот документ можно другими путями:
- обратиться в УК и потребовать справку о долгах или их отсутствии за весь период, предшествующий сделке;
- проверить: как давно УК, ЖК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, и если ранее, судя по документам и квитанциям, дом обслуживала другая компания, обратиться туда.
Шаг 2. Составить заявление с приложением о коммунальных платежах заявителя. К данному документу прилагается правоустанавливающий документ.
Как показывает практика, в решении спорных вопросов приоритет у нового владельца, ведь он не обязан уплачивать долги за прежнего владельца. Но если соглашение было достигнуто, то разбирается с задолженностью уже новый собственник. Это бывает оправдано в том случае, если на цену квартиры сделана приличная скидка. Если согласие не достигнуто, и старый хозяин “забыл” про долги, коммунальщики вправе требовать их оплаты в течение трех лет. Таким образом, для нового владельца процедура становится затяжной и малоприятной.
Рекомендуемые действия перед покупкой квартиры
Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.
Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:
- если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
- при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
- при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
- не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
- не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.
Что делать, если плачу за квартиру, а долг растет или не гасится
Даже сегодня, когда платежи стали автоматическими и максимально прозрачными, такие ситуации возможны. Если плательщик уверен, что полностью оплатил квартплату, а долг висит по — прежнему или даже увеличивается, действовать нужно следующим образом:
- Лично обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с просьбой проверить факт поступления средств на счет энергоснабжающей организации. При расчете или получении оплаты мог произойти сбой.
- Если ТСЖ или УК не обнаружат ошибки, и все останется, как есть, необходимо писать в их адрес претензию с требованием аннулировать задолженность ввиду ее погашения. К претензии приложить подтверждающие платежные документы.
- При отсутствии результата направить аналогичную претензию в местную жилинспекцию и указать, что управляющие организации отказались провести проверку.
Если и жилищная инспекция откажет или не даст никакого ответа, следует обращаться в суд с иском об обязании аннулировать задолженность.
Какие бывают долги на квартире и как о них узнать?
Долги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции. Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры. Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт. Но его также проверяют по квитанции.
Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?
Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?
Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки. О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки. На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда. При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться. Это большая ошибка. В таком случае доли должны быть выделены именно в той квартире, при покупке которой использовался маткапитал.
Для того чтобы узнать, использовали маткапитал или нет, необходимо запросить выписку о погашении кредита и найти там все крупные погашения, например на сумму 400 тысяч рублей. Это как раз и могут быть средства Пенсионного фонда.
Для регистрации квартиры понадобятся:
|
· удостоверения личности покупателя и продавца; · справка из налогового органа о том, что задолженность отсутствует; · выписка из Росреестра; · данные о всех зарегистрированных по этому адресу; · квитанция об уплате госпошлины; · свидетельство о регистрации; · акт приема-передачи квартиры; |
· справка-счет из государственного органа (ЖЭК, расчетный центр, УК); · документ, подтверждающий право собственности; · при наличии долга нужно составить дополнительное соглашение, в котором будет указано, кто отвечает за его оплату; · расписка; · акт приема-передачи средств. |