Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заложить долю в квартире без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?
Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.
Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.
Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.
Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).
По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Ссылки на согласие содержатся только в томе Закона об ипотеке. В частности, в нем говорится.
‘В отношении недвижимости, находящейся в совместной собственности (без указания доли каждого собственника в собственности), ипотека может быть создана с согласия всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом. Иначе.
Классическим примером является супружеская собственность на имущество, приобретенное в браке. Муж может распоряжаться квартирой только с согласия жены и наоборот. Каждый собственник имеет права и обязанности в отношении квартиры или всего жилья.
В этом случае один супруг должен заключить договор залога до того, как другой супруг сможет заключить договор залога.
Доля в квартире как залог при ипотеке: нюансы
документы, подтверждающие право собственности на акции; и
Подтверждение дохода за последние шесть месяцев (необходимо указать любой дополнительный доход); и
копии трудовой книжки/ трудовых договоров/ свидетельств о регистрации.
- В некоторых случаях может потребоваться два поручителя. Поручители должны предоставить в банк паспорт и подтверждение постоянной работы и дохода.
- После предоставления необходимых документов работник должен прийти в банк и заполнить анкету. Сотрудник проконсультирует вас, как правильно это сделать, примет ваше заявление на рассмотрение и скажет, когда вам следует ждать решения банка. Как правило, банк принимает решение о выдаче гарантированного кредита в течение двух-трех рабочих дней. Если кредит одобрен, с вами свяжется сотрудник банка и пригласит вас в офис банка для подписания договора и получения денег.
- Прежде чем брать кредит, проконсультируйтесь со специалистом, так как кредитные обязательства часто имеют негативные последствия. Мы будем рады ответить на ваши вопросы в удобное для вас время, совершенно бесплатно. Помните, что каждый случай индивидуален, и юридическая консультация необходима.
- Законы, нормативные акты и судебная практика постоянно меняются, и мы можем не успеть обновить информацию на нашем сайте.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как оформить залог под долю квартиры в банке
Нельзя сказать, что кредит под залог доли квартиры в банке существенно отличается от других форм кредитования. Но и тут есть свои характерные особенности, которые основаны именно на долевом залоге. Если оставлять банку квартиру целиком, то в большинстве случаев проблем не возникает, но в отношении долей требуется более детальный подход. Именно поэтому мы все чаще слышим вопросы о том, можно ли заложить долю в квартире.
Итак, чтобы получить деньги под залог доли квартиры, вам необходимо провести оценку недвижимости. Заключение оценщика считается незаменимым документом в процессе подачи заявки. Причем оценка недвижимости проводится за ваш счет.
Помимо этого документа, заемщик должен всеми возможными путями доказать свою платежеспособность. Для этого послужат справки об официальных и неофициальных доходах. Но основная трудность кроется не в этом. Дело в том, что если речь идет о залоге 1\2 доли квартиры или любой другой доли, даже 1\20, то для того, чтобы оформить в банке кредит, вам потребуется получить письменное согласие остальных собственников.
На самом деле, учитывая определённые риски при оформлении залога, не каждый человек согласится подписать документ о своем согласии. Так что, как вы уже поняли, то в банке весьма проблематично получить кредит только по той одной причине, что вы можете и не собрать все необходимые документы.
Сразу следует уточнить, чтобы для вас не стало неожиданностью, если банк все-таки откажет вам в предоставлении займа. Дело в том, что в рассмотрении заявлений на кредит под залог имущества, в первую очередь рассматривается его ликвидность. Если рассуждать проще, то банк оценивает, насколько просто в случае неуплаты долга заемщиком, будет продать заложенную квартиру или долю. Безусловно, что целиком недвижимость продается без особых проблем. Но доли покупаются очень редко.
Итак, чтобы получить ссуду в банке, потребуется предоставить следующие виды документов:
Условия выдачи такого кредита на самом деле довольно привлекательные. Он выдается до 7 лет при процентной ставке от 12 до 16%. При этом заявителю должно быть не менее 21 года, но не более 75 лет. Сумма кредита не должна превышать 10 млн рублей. По документу оценки доли квартиры банк может выдать заемщику только 70% от общей стоимости объекта.
Также отдельно стоит упомянуть именно страховку. То есть, если вы оформляете заявку в банке, то вы должны оплатить страховой взнос и выплачивать его вам надо ежегодно, либо по небольшим суммам каждый месяц.
Преимущества и недостатки займа в ломбарде
Как любой кредит, займ под залог недвижимости в ломбарде имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Среди его явных преимуществ следует выделить минимальный пакет документов и скорость проведения сделки. Клиент не должен подтвердить свой платежный статус. Даже если у него плохая кредитная история, ломбард пойдет ему на встречу и предоставить необходимую сумму.
Однако есть и ощутимые недостатки данного вида кредитования. Беря в ломбарде деньги под залог, клиент соглашается на высокую процентную ставку, которая может доходить до 20% годовых. При постоянных нарушениях оплаты или несвоевременном погашении, человеку грозит потеря своего имущества. Стоит отметить, что ломбарды не слишком церемонятся со злостными неплательщиками. Процедура отхода жилья в собственность коммерческой организации более быстрая, чем у банков.
Как оценивается жилая площадь?
Без особых проблем закладываются жилые городские квартиры. Если же человек является владельцем нежилой площади, то стоит заранее узнать, согласиться ли ломбард под залог недвижимости на такие условия. Далеко не все предоставляют суммы денег, если в качестве такой недвижимости выступают магазины, склады и другие помещения. Это же касается и недвижимости, расположенной за городом. Может дать деньги под залог квартиры ломбард, если человек является владельцем загородного дома в том случае, если он расположен в хорошем районе, где на него в случае непредвиденной ситуации будет спрос. Если же человек решил заложить долю в квартире ломбард может выдвинуть другие условия для заключения сделки.
Часто при оценке жилья ломбард недвижимости Москва – город, где данные требования особенно популярны, опирается на следующие параметры:
- Место нахождения недвижимости
- Наличие коммуникаций
- Степень развитости инфраструктуры
- Наличие документов
- Непосредственно технические характеристики помещений
Деньги под залог квартиры ломбард может выдать, если речь идет и о строящемся жилье. Однако в данном случае необходимо дополнительно уточнять условия, поскольку не все структуры идут на это. Это касается и тех случаев, когда помещение находится на стадии строительства. Ломбард недвижимости Москва где город расположения квартиры не всегда согласен предоставить финансы, если жилье уже имеется, но при этом с юридической стороны документы еще не все оформлены. Поэтому также как и в ситуации, если вы решили заложить долю в квартире в ломбард, требуется отдельное согласие организации.
В том случае, если собственник может заложить недвижимость в ломбард несколько жилых площадей, то это является возможностью увеличить сумму кредита.
Что необходимо о нем знать?
Приняв решение получить деньги под залог квартиры в ломбарде, заемщик должен понимать, что не вся недвижимость подходит для этих целей. К ней предъявляется ряд требований. Среди них:
- месторасположение. Чем ближе квартира к центру города и развитие вокруг нее инфраструктура, тем она будет дороже стоить;
- особенности дома, в котором она находится, этажность и т.д.
- на залоговой жилплощади не должны быть прописаны несовершеннолетние или инвалиды.
Это не полный список требований, которые коммерческие организации могут предъявлять к недвижимости. Кроме того, каждый займ рассматривается индивидуально и только потом принимается окончательное решение.
Доля квартиры в ломбард
Достаточно часто супруги, прожив в браке, приобретают недвижимость на двоих. Иногда по завещанию умершего владельца квартиры его наследники получают право собственности только на одну часть или долю.
В этом случае можно оформить залог в ломбарде. Главное условие – согласие других совладельцев на данную сделку. Оформляя залог доли квартиры в ломбарде, заемщик должен понимать, что он получит не более 60% от рыночной стоимости его части.
После подтверждения права собственности на имеющуюся недвижимость и согласия совладельца, коммерческая организация приглашает независимого эксперта. Тот проводит оценку стоимости доли и выдает оценочный акт. По нему и будет производиться расчет конечной суммы займа.
Иногда необходима большая сумма денег – что заложить в этой ситуации всю квартиру или только долю? Совладельцы квартиры могут поступить следующим образом. Один из них оформляет договор дарения на свою часть. Это позволяет получить на руки большую сумму. После погашения кредита и возврата залога, договор дарения аннулируется по взаимному согласию. Каждый снова становиться владельцем своей части.
Обязательно ли согласие остальных собственников, если вы хотите заложить долю в квартире?
Как мы уже сказали, банки крайне неохотно идут на подобные сделки, и искать одобрения в известных банках практически бесполезно. Банки же из «второй двадцатки» вполне могут пойти вам навстречу.
Российским законодательством не установлено ограничений на данный счет. Т.е. если вы являетесь собственником доли в квартире, вы вправе распоряжаться вашим имуществом по вашему личному усмотрению. Вы можете заложить вашу долю банку, при этом не получая согласие всех остальных собственников. Если к примеру речь идет о двухкомнатной квартире с двумя собственниками, то вы можете вашего со дольщика даже не ставить в курс о ваших намерениях. Правила оформления.
Оформление подобного кредитного договора ничем не отличается от залога квартиры целиком. Банк требует стандартный пакет документов, который может быть дополнен кое-какими бумагами.
Но есть одна важная деталь. Ваша доля в квартире должна быть выражена в натуральном эквиваленте и иметь кадастровый план. Т.е. общая собственность (когда два брата купили квартиру, и не разграничили доли официально) предполагает обязательное согласие всех других собственников при оформлении залога. Если же доли в квартире четко разграничены в документальном порядке, то никаких препятствий для вас нет. Можете смело делать со своей долей все что угодно.
Ипотека под залог доли в жилом помещении без подтверждения доходов
В некоторых банках воспользоваться услугами кредитования можно без предоставления справки о доходах, но на определенных условиях. Такой вид кредитования имеет следующие преимущества:
- Получение займа до 30 млн. руб.
- Заключение договора кредитования на длительный срок (до 20 лет).
- Сохранение права собственности на залоговое имущество за заемщиком на протяжении всего периода погашения займа.
- Получение кредита официально не трудоустроенному гражданину.
Важно! Выдача займа осуществляется под высокий процент и большой первоначальный взнос.
Документы, необходимые для оформления ипотеки без подтверждения дохода:
- Паспорт.
- Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость.
- Дарственная или договор купли-продажи жилья.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из ЕГРП.
- Кадастровый паспорт.
Ипотека под залог части имущества
Итак, мы разобрали, что больше шансов получить ипотеку под залог доли, если Вы собираетесь завладеть квартирой целиком.
Важно! В таком случае залогом по ипотеке станет целая квартира, а не та часть, которой Вы владеете на данный момент.
Однако и в таких случаях могут быть исключения. Связаны такие ограничения с тем, если сделка проводится «не совсем честно» и между ее сторонами есть определенный сговор, если один из собственников получил одну из частей по дарственной или в наследство или в случаях, когда заемщик все-таки не становится полноправным владельцем целой квартиры.
Приведу пример! Семенов владел 2/3 части трехкомнатной городской квартиры, ему оставалось выкупить только одну часть недвижимости. Решив прибегнуть к кредитным деньгам по ипотеке, Семенов начал искать подходящего кредитора. Оставшейся частью квартиры владел его племянник, который получил собственность по наследству и готов был без проблем продать такую недвижимость.
Ипотека была получена, сделка по продаже осуществлена, но уже через год была оспорена. Дело в том, что за это время нашелся еще один законный наследник доли квартиры и оспорил свидетельство о наследстве племянника Семенова.
Примечание: срок исковой давности в делах о наследстве в три года еще не истек, поэтому сделка была оспорена. Ипотека стала не обеспеченной, ведь Семенов лишился 1/3 квартиры.
Способы получить деньги под залог доли квартиры
Прежде всего, следует сказать, что заложить долю недвижимости можно разными методами:
- Взять в банке кредит под ее залог;
- Обратиться к частным инвесторам;
- Отправиться в ломбард.
Каждая из таких организаций имеет определенные особенности для оформления подобной операции.
Кроме того, сегодня существует огромное количество мнений, касающихся наибольшей выгоды, которую можно получить при обращении в одну или другую компанию.
Гораздо проще воспользоваться банковскими услугами, так как получение денежных средств в данном случае практически ничем не отличается от традиционного кредита. Однако здесь не удастся обойтись без определенных подводных камней.
При закладывании квартиры сложностей обычно не возникает, однако при долевой собственности банк будет гораздо внимательнее относиться к этой недвижимости.
На первом этапе придется производить оценку доли квартиры, которая находится в собственности у заемщика. Это должен делать профессиональный оценщик, причем работающий на банк.
Кроме того, гражданину придется доказывать факт своей платежеспособности: предоставлять справки о доходах как официальных, так и неофициальных. Однако даже не в этом заключается основная сложность, касающаяся заклада доли квартиры. Сложнее всего, как показывает практика, получить письменное согласие на данную операцию от других собственников данной жилплощади. Также придется собрать еще целый пакет документов:
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заемщика – в его роли может выступать водительское удостоверение, пенсионное свидетельство, заграничный паспорт, ИНН и так далее;
- Справка из бюро технической инвентаризации, где должны быть указаны доли в данной недвижимости;
- Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство;
- Копии лицевых и финансовых счетов, которые оформлены на заемщика;
- Выписка из домовой книги, где указываются все прописанные в квартире лица;
- Страховка квартиры.
Даже в случае, если будут собраны все необходимые документы, банк оставляет за собой полное право отказать в выдаче подобного займа, так как подобное имущество считается неликвидным. Стоит отметить, что условия подобного кредитования не слишком суровые: срок может составлять до 7 лет, процентная ставка значительно ниже по сравнению даже с потребительскими кредитами – она обычно находится в пределах от 12 до 16% годовых.
Залог квартиры в ломбарде
Существует ряд моментов, при которых получить кредит под недвижимость нельзя:
- квартира в залог расположена в строящемся доме; на жилплощади прописаны дети; на недвижимость наложены штрафы, арест и т.д.; произведенная перепланировка внутри помещения, не заверенная в БТИ; квартира приобретена в браке и ее владельцами являются муж и жена в равной мере.
Если подобных ограничений нет, документы на владение недвижимостью в порядке, а заемщик – единственный владелец, тогда предварительный ответ от ломбарда будет положительным.
После того, как клиент представит все необходимые документы, независимый эксперт проведет оценку квартиры и выпишет соответствующий акт. Завершающий этап – заключение договора и выдача средств.