Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Военная ипотека: нюансы, условия и подробности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отзывы заемщиков позволяют сделать вывод о том, что с помощью рефинансирования военной ипотеки перекредитовать жилищный займ на более выгодных условиях. Услугу предоставляют многие банки – Россельхозбанк, Открытие, Промсвязьбанк, Газпромбанк, банк Россия. Средняя процентная ставка по кредиту составляет 8-8,5%.
Комментарии экспертов
Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:
— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?
— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.
Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.
Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.
Причины проведения рефинансирования военной ипотеки
Рефинансирование кредита по военной ипотеке имеет следующие плюсы:
- Увеличивается сумма займа на покупку жилого имущества;
- Уменьшается процентная ставка;
- Изменяются кредитные сроки;
- Регулярные сроки выравниваются и изменяются;
- Клиенту могут предоставить временные каникулы;
- Обновление банка и системы обслуживания.
Отказать в перекредитовании могут в следующих случаях:
- Сокращение на рабочем месте;
- Долг, составляющие меньше 0,4 млн. или больше полагаемых военному 2.4 миллиона;
- Государство не может помочь заемщику, а у самого военнослужащего недостаточно денег;
- Наличие просрочек в кредитной истории.
Проведение процесса рефинансирования клиента имеет выгоду, если заемщику доступны бюджетные средства по условию участия в накопительной ипотечной системе.
При наличии кредитного договора, оформленного до получения государственных денег (за первые 36 месяцев работы в правоохранительных органах), обновление кредита будет осуществлено по низкому проценту на начальном этапе.
Возможные причины отказа
Несмотря на то, что долг выплачивается за счет государственных средств, банк может отказать в рефинансировании военной ипотеки.
Отрицательное решение принимается по ряду факторов:
- Наличие просрочек по действующей ссуде.
- Возраст, приближающийся к 50 годам. Срок предоставления рефинансирования военной ипотеки ограничен сроком окончания службы.
Случаются ситуации, когда банк одобряет сумму ипотеки, но принимает отрицательное решение по квартире. Отказ может быть вызван:
- Наличием незарегистрированных перепланировок.
- Проведением перепланировки, которую невозможно узаконить – демонтаж части несущих стен, перенос мокрой точки. Оценщик при составлении отчета указывает стоимость узаконивания или делает отметку о невозможности регистрации. Для получения одобрения замечания нужно устранить.
- Ошибки в регистрационных документах.
Изложенный материал позволяет сформулировать следующие выводы:
- Рефинансирование военной ипотеки – выгодная процедура, позволяющая снизить нагрузку на семейный бюджет.
- Дополнительные расходы, сопровождающие сделку, заемщик оплачивает самостоятельно.
- Условия, предлагаемые кредиторами, практически одинаковы. Отличаются только процессы анализа, автоматизация некоторых действий.
- Взносы от государства в накопительную систему не индексируются последние несколько лет.
- Срок рассмотрения в различных организациях может составлять до 5 дней.
- Не все банки работают с программой, на текущий момент выбор весьма ограничен.
- Несмотря на то, что взносы оплачиваются за счет накоплений в ипотечной системе, кредитор может отказать в рефинансировании.
Процедура рефинансирования военной ипотеки
Рефинансирование военной ипотеки с государственной поддержкой в 2022 году осуществляется по следующему алгоритму:
- Выбор банковского учреждения с наиболее выгодными условиями перекредитования жилищных займов, в т.ч. военной ипотеки;
- Подготовка необходимых бумаг для перекредитования, подача их вместе с заполненной анкетой-заявкой банку-кредитору на рассмотрение;
- Ожидание ответа. Финансовое учреждение может принимать решение в течение 2-х рабочих недель;
- Если финучреждение одобрило заявку на рефинансирование военной ипотеки, оформляется кредитный договор, заемные средства переводятся предыдущему кредитору для полного погашения действующей задолженности;
- После перечисления денежных средств между банками осуществляется процедура переоформления залогового имущества;
- Все копии документов, которые использовались для проведения процедуры перекредитования, направляются в Росвоенипотеку, т.к. ипотечное имущество находится в залоге и у данной организации.
Этапы перекредитования
Рефинансирование военной ипотеки проходит в несколько этапов:
- Получить одобрение выбранного банка.
- Согласовать новый кредит в Росвоенипотеке, контролирующей расход государственных средств.
- Установить льготный период, когда заемщик не платит проценты по кредиту.
- Рассчитать сумму израсходованных денежных средств из НИС.
- Определить размер погашения долга из личных средств военнослужащего.
- Получить письменное одобрение Росвоенипотеки и предоставить его в новый банк.
- Заключить новый договор ипотеки.
После этого следует обратиться в первичную финансовую организацию для получения справки о полном погашении кредита. Важно снять квартиру с залогового обременения в этом банке и оформить на нее залог у нового кредитора.
Кредитное учреждение выносит решение, по которому может произойти:
- понижение годовой процентной ставки с сохранением сроков платежей;
- увеличение срока погашения долга с уменьшением суммы регулярных платежей;
- отсрочка возврата долга;
- полное погашение задолженности.
При обращении в Росвоенипотеку понадобятся документы:
- военный билет или гражданский паспорт служащего;
- заверенные копии предыдущего и нового кредитного договора;
- составленный заемщиком план погашения займа;
- справка об открытии и реквизиты счета, на который будут переведены средства;
- справка о доходах за последние три месяца.
Определенные требования предъявляют и к объекту недвижимости, на который взята ипотека. Это должна быть первичная недвижимость от проверенного застройщика.
Страхование военной ипотеки
Банк стремится оградить себя от любых рисков при выдаче денег заемщикам, поэтому в обязательном порядке оформляет страховку при заключении договора жилищного займа. Страховщики подключаются к сделке после одобрения кредита банком. Приобретаемая недвижимость страхуется от всего, что может нанести ей вред, включая повреждения конструкции.
Общая сумма страховки зависит не только от дохода клиента, но и от его пола, возраста, категории жилья и не только.
Заемщик должен будет выплачивать компании ежегодный взнос либо одномоментно оплатить всю сумму. Важно учесть, что в случае наступления страховой ситуации возмещение получит не владелец квартиры, а финансовое учреждение. Так как именно оно накладывает обременение на жилье.
Подробнее о страховании при перекредитовании ипотеки читайте здесь.
Перевод ипотеки в другой банк
С конца 2017 года появилась возможность рефинансировать кредит и в другом банковском учреждении. Долг может появиться, если период займа больше службы, военный решил уволиться ранее срока, или осуществляется перерасчет графика платежей. При перекредитовании в другом банке долг по кредитному договору в первоначальном банке полностью погашается за счет получения кредита в другом учреждении.
Таким образом, обязанности по выплате кредита у заемщика возникают перед другим кредитором. Среди проблем, которые могут возникнуть в связи с этим, выделяют такие:
- имущество находится в собственности Росвоенипотеки, поэтому без данной инстанции операцию выполнить невозможно;
- если военнослужащий при этом продолжает нести службу, то часть средств, как и прежде, компенсируется ему за счет государства.
Легче всего оформление происходит в том случае, когда служащий уволился, и остаток долга ему предстоит выплачивать самостоятельно. Тогда процедура осуществляется в стандартном режиме.
Что делать, если банк не одобряет заявку?
Как показывает практика, особых сложностей при выполнении первых двух этапов не возникает, так как можно самостоятельно изучить и проанализировать актуальные предложения банковских организаций.
Тем более, если возникнут вопросы, вы всегда можете обратиться за помощью к экспертам «Военно-Ипотечной Компании», которые подберут для вас наиболее выгодное предложение и возьмут на себя заботы по оформлению заявки на рефинансирование военной ипотеки в различные организации.
Наиболее нервным и сложным является именно третий этап, когда военнослужащий ожидает решения от «нового» банка. Нужно помнить о том, что причиной для отказа чаще всего служат следующие причины:
- Наличие у контрактника крупных «гражданских» кредитов, даже в том случае, если платежи по ним исправно и своевременно вносятся. Наличие весомых обязательств перед кредиторами может стать причиной для отказа. Можно попытаться по возможности снизить имеющуюся кредитную нагрузку, иногда это помогает получить положительный ответ.
- Плохая кредитная история. Увы, в ряде случаев жизненные обстоятельства складываются таким образом, что контрактники (впрочем, как и «гражданские») не имеют возможности своевременно выполнять свои обязательства по кредитам. Даже если с момента появления у какой-либо финансовой организации к контрактнику претензий прошло уже несколько лет, «плохая» история не будет «забыта» или не принята во внимание. Самый простой и доступный вариант «исправить» историю – взять несколько небольших кредитов и своевременно выполнять обязательства по ним. В ряде случаев это может помочь.
- Попытка обмануть банк. Увы, некоторые считают, что для достижения поставленной цели все средства хороши. Но такие «игры», как правило, заканчиваются разочарованием при общении с банками. Наверняка финансовая организация откажет в возможности рефинансирования военной ипотеки, если в ходе проверки выяснится, что заемщик попытался скрыть наличие иных кредитов или предоставил заведомо ложные сведения.
Общее перекредитование
Если военный уже завершил свою службу, то рефинансировать военную ипотеку описанным выше способом не удастся. После увольнения военнослужащий самостоятельно погашает задолженность по ипотеке. При этом он имеет право ее рефинансировать на общих основаниях в любом банковском учреждении, которое предоставляет такую возможность.
Выгодные условия перекредитования предлагают следующие банки:
Рефинансирование действующей военной ипотеки – это относительно новый кредитный продукт, который во многих банках находится еще на этапе внедрения. Схема переоформления подобных кредитов на сегодняшний день согласована и реализована только в ПАО «Банк Зенит».
Проценты по ипотечному кредиту значительно выше существующих ставок? Рефинансирование позволит перекредитовать военную ипотеку под меньший процент, уменьшить срок её погашения и сократить размер переплаты.
Рефинансирование применяется для кредитов, взятых в сторонних банках при наличии минимального остатка выплат по условиям кредитной организации. При данной операции учитывается текущий размер 1/12 части целевого жилищного займа, по которой рассчитывается ежемесячный платёж.
Мнение эксперта
Кузьмин Сергей Ярославович
Адвокат с 8-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Эксперт в области права.
Программы перекредитования сегодня предоставляет военнослужащим целый ряд банков-партнёров ФГКУ «Росвоенипотека». Условия во всех кредитных организациях отличаются, и выбирать следует исходя из индивидуальных обстоятельств.
К примеру, иногда военным приходится делать выбор в пользу большей суммы кредитования при менее выгодной ставке для того, чтобы перекредитование покрыло весь остаток по старому кредиту.
Отдельные условия предоставляются по рефинансированию в соответствии со ставкой «Семейной ипотеки». Перекредитование выполняется на условиях субсидированной льготной ставки для кредитов военнослужащих, соответствующих условиям программы.
Второй или последующий ребёнок у участника НИС должен родиться после 1 января 2021 года, квартира должна быть приобретена в готовой или строящейся новостройке, аккредитованной по ВИ.
Чем выше остаток по кредиту и меньше ставка рефинансирования, тем выгоднее перекредитование для военнослужащего. К примеру, о перекредитовании стоит задуматься, если разница между действующей и новой ставкой от 1%, остаток выплаты 1,5 млн рублей и выше.
Для того чтобы выяснить точную цифру выгоды необходимо рассчитать на онлайн-калькуляторе срок и объём выплаты для действующего и будущего кредитов. Для этого необходим остаток задолженности, старая и новая ставки, а также возраст военнослужащего.
Большинство банков ведёт расчёт ипотеки до достижения заёмщиком 50 лет, поэтому размер одобренной суммы может оказаться меньше требуемых средств.
Разница между расчётными данными будет показывать, насколько меньше стал срок погашения остатка по ипотеке, и стоит ли начинать процедуру перекредитования. Расчёт рефинансирования военной ипотеки на онлайн-калькуляторе является ориентировочным, точные цифры предоставляют банки при непосредственном обращении заёмщика.
Порядок рефинансирования военной ипотеки отличается от обычной процедуры двумя особенностями.
Во-первых, перекредитование нужно согласовать с Росвоенипотекой. Эта организация контролирует использование денежных средств, выделяемых для содействия в деле обеспечения жильем лиц, выполняющих служебные обязанности по защите страны. Больших затруднений эта процедура не вызывает.
Во-вторых, каждый участник программы имеет право на отсрочку уплаты процентов. Это – льгота, которой есть смысл воспользоваться.
Действуют и ограничения:
- Государственная помощь должна быть начислена ранее, чем заемщик по военной ипотеке обратился с просьбой о рефинансировании.
- Участник программы военной ипотеки часть задолженности выплатил самостоятельно.
Если обобщить смысл этих условий, то получится, что клиент получил положенные ему средства, но, кроме них, тратит и собственные деньги на приобретение жилья. Эти обстоятельства характеризуют его как ответственного плательщика.
Особенности программы кредитования
Основной покупки жилья военными является накопительно-ипотечная система, основанная еще в 2005 году. В прошлом году сумма годового накопления составляла порядка 260 тысяч рублей, а стаж участия в программе должен был быть не менее трех полных лет. Средства, которые были накоплены в программе, являются основой для первого взноса при покупке жилой площади в ипотеку.
Когда военнослужащий приобретает квартиру, она остается в залоге не только у банка, как в случае с гражданскими лицами, но и у курирующей организации – Росвоенипотеки. Функция этой службы заключается в сертификации военных, желающих принять участие в программе накопления или воспользоваться ею. Именно она будет плательщиком 1/12 части накопления каждый месяц в счет ипотеки. Сегодня эта сумма равна 21666 рублям. Простыми словами, столько средств оплачивает Росвоенипотека, а если требуется больший платеж, разница выплачивается заемщиком.
Ипотечное кредитование осуществляется за счет предоставления залоговых обязательств на жилую площадь. Принимая на себя долговые обязательства из другого банка, новый кредитодатель должен быть уверен в их состоятельности. Это подкрепляется оценкой стоимости квартиры и соотношением ее с суммой займа. Для этого потребуется профессиональная экспертиза по оценке стоимости.
Специалист-оценщик проводит всю процедуру в соответствии с государственными требованиями и пожеланиями банка, это позволит избежать дополнительных прав на повторную экспертизу. Лучше всего следовать списку финансовой организации, в котором будут перечислены доверенные организации, в компетенции которых он не имеет сомнений. Но стоит помнить, что оплачивать услуги оценщика должен проживающий. Средняя стоимость экспертной оценки жилья составляет от 3 до 5 тысяч.
Банки, обслуживающие военнослужащих
Кредитные учреждения, имеющие совместный капитал с государством, разрабатывают самые выгодные условия и ставки рефинансирования военной ипотеки. Крупнейшие из них работают по системе:
- Россельхозбанк выдает кредит от 100 тыс. до 2,23 млн. руб. на срок до 30 лет, под 9,05%;
- Связь-банк предлагает от 0,5 до 2,2 млн. руб. на срок от 1 до 20 лет, со ставкой 10,9%;
- Сбербанк – от 0,5 до 2,33 млн. руб., на 20 лет, под 9,5%;
- ВТБ-24 – оформляет займы на сумму от 0,6 до 2,29 млн. руб., до достижения заемщиком 45-летнего возраста, с процентной ставкой 9,5%;
- Газпромбанк выдает от 100 тыс. до 2,24 млн руб., на 30 лет, под 9% по акции;
- «Открытие» — сумма до 2,71 млн. руб. на срок от 1 до 25 лет, под 8,8% годовых.