Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Шaг 10. Пoлyчитe дeньги
Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.
Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.
Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.
Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.
B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.
3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.
Типичные ошибки при продаже и способы мошенничества
Действия при продаже собственной квартиры без участия риэлтора должны быть максимально осторожными.
Ошибки в процессе купли-продажи жилья:
- неправильная оценка жилого помещения влечет за собой заниженную цену и как следствие потерю прибыли;
- недостаточное предварительное обустройство внешнего вида площади или неправильное отношение к покупателю при переговорах порождает недовольство и отказ от покупки;
- недостаточные усилия по подготовке пакета бумаг потребуют оплаты услуг дорогостоящих специалистов в сфере юриспруденции;
- неправильно составленный документ при регистрации будет отклонен, а переоформление его станет негативной ситуацией для клиента. Он может затребовать снижение цены либо вовсе отказаться от покупки;
Полученная сумма является прибылью физического лица. Необходимо произвести по ней расчеты с налоговой путем подачи декларации.
Малейшая ошибка или заблуждение в отношении правил оборота документов может стать источником наживы для мошенников.
Виды мошенничества при купле-продаже квартиры:
- создание подложных документов, использование отозванных или фальшивых доверенностей;
- сбыт жилья, в котором продавец зарегистрирован по договору социального найма;
- предоставление частных типов займов под залог недвижимости;
- затягивание процесса регистрации, вынуждение покупателя пропустить срок, отведенный для возврата задатка;
- искусственное занижение цены;
- сбыт жилой площади с правом пожизненного проживания.
Не стоит поддаваться на уговоры покупателя или продавца якобы для создания взаимной выгоды, если предлагаются сомнительные действия, неестественные процессы.
Разместить объявления о продаже квартиры
К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.
- Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- ЦИАН;
- MLSN;
- Яндекс.Недвижимость;
- ЭТАЖИ;
- Из рук в руки;
- Юла.
Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.
В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.
- Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.
Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Определитесь со стоимостью квартиры
Каждый продавец знает сумму, за которую хотел бы продать свои квадратные метры. Однако, это представление не всегда соответствует действительности. Для начала изучите рынок недвижимости в срезе сходных с Вашим объектов, посмотрите, кто и за сколько выставляет жилье в Вашем районе, в похожем доме, примерно такой же площади. Посоветуйтесь со знакомыми профессиональными риелторами, которые мониторят рынок ежедневно.
В случае, если продавец завышает стоимость жилья, придется долго ждать покупателя. В обратном случае — при занижении цены — потерять в деньгах. Наилучший способ понять стоимость квартиры — пригласить профессионального оценщика, заключение которого будет законно и сможет использоваться, например, при получении ипотечного кредита покупателем.
Основные рекомендации
- Изучите рынок жилья, выпишите самые высокие и максимально низкие цены на квартиры, аналогичные по метражу, расположению, типу застройки продаваемой недвижимости. Если в срочном заключении сделки необходимости нет, рекомендуется выставить максимальную цену и не спешить с продажей. Стоимость квартиры при отсутствии спроса всегда можно снизить на несколько порядков.
- Грамотно составленное объявление о продаже – еще один залог успешной сделки. Так, собственник жилья должен максимально подробно описать квартиру (площадь, расположение, состояние, планировку помещения), указать на ее преимущества.
- Если объявление размещается в онлайне, обязательно стоит приложить фотографии. Рекомендуем фотографировать комнаты в общем виде, меняя ракурсы и фокусировку на объекте, чтоб картинка получилась яркой и светлой, привлекая покупателей.
- Следует прописать, что квартиру продает ее собственник – этот факт привлечет покупателей, которые не хотят связываться с посредниками, предпочитают сотрудничать только с хозяевами жилья.
✅ Шаг 1: определение цены квартиры
Сначала Продавцу понадобится определить актуальную стоимость жилья. Собственник напрямую заинтересован в грамотном и своевременном выполнении этого шага, ведь:
- Неправильная оценка недвижимости и занижение стоимости может вылиться для Продавца в потерю денег.
- Неправильная оценка недвижимости и завышение стоимости может привести к тому, что предложение не заинтересует ни одного Покупателя
Стоимость квартиры должна быть объективной, рациональной, логичной и документально доказуемой. Нельзя просто взять и выставить недвижимость на продажу по той цене, которую захочет выручить действующий собственник. Впоследствии такое «своеволие» может быть рассмотрено контролирующими органами как налоговое преступление, ведь именно от суммы выручки Продавцу понадобится заплатить в бюджет налоговые отчисления.
Вы можете установить наиболее точную цену недвижимости, если воспользуетесь следующими вариантами:
|
Получение справки о стоимости жилья из БТИ |
Обращение к независимому оценщику недвижимости |
|---|---|
|
Эта бумага выдается либо в Бюро технической инвентаризации, либо в Многофункциональном центре. За выдачу справки понадобится уплатить госпошлину – от 350 рублей и выше, если помимо оформления документа потребуется выполнение каких-либо дополнительных действий. Например, «на дом» может выехать специалист БТИ, который проведет осмотр жилого помещения и предоставит более детальное заключение о текущем состоянии квартиры. Справка из БТИ подготавливается в среднем за 10 рабочих дней. |
Обычно стоимость, рассчитываемая независимым оценщиком, оказывается несколько выше, нежели стоимость, рассчитываемая инспектором из БТИ. Это связано с тем, что независимый оценщик отталкивается от рыночных критериев и актуальных трендов на рынке недвижимости. В свою очередь, работники БТИ отталкиваются от государственных параметров и критериев массовой оценки. За услуги независимого оценщика понадобится заплатить больше – в среднем от 5 до 10 тыс. рублей (в зависимости от населенного пункта и площади самой квартиры). Специалиста также нужно будет проверить на предмет благонадежности – изучить профильную документацию, репутацию, стаж, отзывы бывших клиентов. |
Проверяем юридическую чистоту квартиры
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.
Что необходимо проверить:
- Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
Передача прав собственности покупателю
Когда продавец и покупатель приходят к соглашению о продаже квартиры, необходимо подготовить все необходимые документы для передачи прав собственности покупателю. Этот процесс включает в себя несколько шагов.
Сначала необходимо подготовить договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать его в Росреестре. В этот договор должны быть включены все условия сделки, такие как сумма продажи, способы оплаты, дата и место передачи квартиры, а также ответственность за возможные проблемы в будущем. Договор должен быть подписан обеими сторонами.
Далее необходимо подготовить документы для передачи квартиры покупателю. Эти документы включают в себя выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, паспорт квартиры, документы об основании приобретения и другие документы, которые могут быть необходимыми для передачи прав собственности.
После того, как договор купли-продажи и все необходимые документы подготовлены, покупатель и продавец должны встретиться для передачи ключей от квартиры и подписания всех необходимых документов. Когда все проблемы решены и все документы подписаны, покупатель может зарегистрироваться в квартире и стать ее законным владельцем.
Передача прав собственности покупателю — это один из самых важных шагов в процессе продажи квартиры. При подготовке всех необходимых документов и высокой самодисциплине можно легко продать квартиру без помощи риэлтора.
Марина Козлова
Отличный гид для тех, кто решил продать квартиру самостоятельно! Я была удивлена, как много деталей нужно учесть, чтобы все прошло гладко. Благодаря статье я смогла составить правильную цену на квартиру, изучила все финансовые аспекты сделки и узнала, как защитить себя от потенциальных мошенников и недобросовестных покупателей. Мне понравились эти методы продвижения квартиры, которые я раньше не знала. Идеи по улучшению интерьера, фотографиям и описанию квартиры точно помогут привлечь больше покупателей. Очень рекомендую эту статью всем, кто собирается продать квартиру в ближайшее время.
Анастасия
Статейка очень полезна, я нашла много новой информации о продаже квартиры без риэлтора. Спасибо!
Екатерина Смирнова
Я давно думала о продаже квартиры, но не знала, как это сделать без риэлтора. Статья помогла мне разобраться в подробностях процесса и сэкономить немало денег. Некоторые советы показались мне очень полезными, например, про фотографии и описание квартиры. Единственное, что мне не хватило, это больше примеров и конкретики на практике. Но в целом я довольна!
Показание намерений по сделке с использованием финансовых инструментов – нормальная практика современности. Определяется она статьями 380–381 (381.1. Обеспечительный платеж) Гражданского кодекса РФ. Есть две формы обозначения своих намерений при покупке квартиры:
- Аванс. Это платеж, который передается покупателю (уполномоченному лицу) с целью показания серьезности намерений покупателя и в счет будущей транзакции по сделке. Аванс является платежом без законной ответственности. Если сделка не состоялась, он возвращается в своем первоначальном размере, без штрафных санкций. Этот вариант удобен продавцу. Когда покупатель дает ему аванс, после появляются новые желающие купить квартиру, дающие больше, продавец просто отказывается от сделки с предыдущим покупателем, возвращая ему деньги.
- Задаток. Более серьезный обеспечительный платеж (предварительное подтверждение сделки). Оплачивается обычно сумма в 5–10 % от общей стоимости квартиры. Составляется предварительный договор задатка, который регулируется статьей 380 ГК РФ. Если от сделки отказывается покупатель, он не может забрать задаток (то есть данная сумма остается в возмещение принесенного ущерба продавцу). Если же инициатором расторжения взаимоотношений является продавец, он обязан возместить расходы покупателю и вернуть задаток в увеличенном размере.
Аванс – удобная форма демонстрации намерений для продавца, задаток – для покупателя. При выборе квартиры нужно обязательно делать обеспечительный платеж, потому перед оформлением отношений на бумаге необходимо взвесить все «за» и «против» каждой формы финансовой ответственности. Если сотрудничать с риэлтором, подобные задачи можно решить проще.
Что еще следует учесть?
- Всегда указывайте в объявлении, что вы владелец квартиры. Покупатели имеют большее желание вести дела напрямую с продавцом. Причиной этого может быть, например, желание поторговаться. Так или иначе, продавцам звонят чаще.
- В случае, если есть шанс, что ваша квартира будет куплена с целью дальнейшей её сдачи в аренду, обязательно указывайте, что вы не продали перед этим всё, что в ней было, мебель, бытовую технику и прочее. Ведь покупателю, который хочет приобрести квартиру с такой целью, не особо хочется тратить лишние средства и время, чтобы заново обустроить её
- Если есть вариант продажи под ипотеку, обязательно указывайте это. Да, хлопот будет побольше, но такие покупатели хорошо поддерживают спрос.