Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По сути, это сейф в банке, расположенный в охраняемом хранилище, доступ к которому есть только у лиц, участвующих в сделке. Арендатором ячейки чаще всего выступает покупатель квартиры, им же в сейф помещается требуемая сумма. Банк отвечает исключительно за сохранность сейфа, но не его содержимого. Между покупателем, продавцом и банком заключается дополнительное соглашение, регулирующее все права и обязанности сторон. Именно продажа квартиры продавцом через банковскую ячейку несет меньше всего рисков и считается оптимальным способом проведения сделки.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Преимущества использования банковской ячейки при продаже квартиры
- Главный плюс подобной процедуры – безопасность. Кража денег из банковской ячейки – отличный сценарий для боевика, но в реальной жизни такой исход практически невозможен. Если при передаче денег через нотариуса сумку могут выхватить прямо на месте, то в случае использования ячейки это исключено. Само здание банка находится под тщательной охраной, снабжено камерами наблюдения, а ключ от каждого сейфа строго индивидуален.
- Еще одно преимущество использования ячейки – материальная доступность. Ее аренда обходится всего в несколько тысяч. Дополнительно можно заказать услугу пересчета денег и подтверждения их подлинности банком. При желании арендатор может проверить содержимое сейфа или пересчитать имеющиеся в нем деньги в специальной комнате, расположенной рядом с хранилищем.
- В случае если сделка не будет доведена до конца, покупатель не потеряет свои деньги. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления договора купли-продажи и записи о регистрации сделки в Росреестре. Если что-то пойдет не так (например, выяснится, что на квартиру наложены обременения) и сделка не состоится, покупатель сможет забрать деньги.
Как арендовать ячейку и пользоваться ей
Продавцу и покупателю нужно вместе прийти в банк и заключить трёхсторонний договор об аренде сейфа. В нём прописывают:
- обязательства банка по предоставлению ячейки, её сохранности и безопасности;
- данные всех арендаторов — продавца и покупателя;
- срок аренды;
- стоимость;
- условия доступа;
- дополнительные уточнения.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Договор купли продажи квартиры с банковской ячейкой – как проходит обмен
- Этап первый. Заключается договор с банком. За день или ранее в ячейку размещают средства.
- Этап второй. Подписывается договор на различных условиях – ячейка открывается при совместно визите обеих сторон в банк или по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи.
- Этап третий. По предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи (в некоторых случаях справки из ЕГРП о смене владельца) продавец забирает деньги.
На первый взгляд все выглядит безоблачно, но стоит обратить внимание на скрытые нюансы, о которых вам никто не скажет:
- Договоры купли продажи квартиры через банковскую ячейку не дают 100%-гарантии – банк отвечает только за саму ячейку, а не то, что вы туда положите. Если деньги украдут (а это случается, хотя и не очень часто), то возмещать потерянные средства никто не будет.
- Нужно тщательно продумать, сколько времени понадобится для оформления всех бумаг – как правило, для безопасности ключ передается после того, как проводится государственная регистрация прав. На нее уйдет не более месяца, но только в том случае, если с документами все в порядке – все может растянуться, если есть ошибки, которые придется исправлять. В результате, второе лицо может пропустить тот срок, на который заключен договор.
- При условии совместного посещения так же могут быть трудности – вторая сторона начнет манипулировать первой, и деньги забрать сможет только тот, кто их закладывал.
- Стоимость услуги может быть высокой — использование банковской ячейки при купле продаже квартиры иногда влетает в копеечку.
- Обе стороны должны присутствовать при закладке денег – дело в том, что мошенники могут заменить их фальшивками, и тут банк ни чем не сможет помочь.
Что такое банковская ячейка в Сбербанке?
Сейфовые ячейки – представляют собой обычные металлические сейфы. Размер предоставляемого ящика зависит от потребностей клиента. Находятся они в специально отведенном для этого месте. Обычно такими местами служат подвальные помещения, имеющие несколько бронированных дверей и сигнализацию.
Как и положено, в банке соблюдается конфиденциальность, поэтому ключи от сейфа хранятся только у владельца и представителя банка, а доступ третьих лиц к ним ограничен.
Служба безопасности банка предъявляет жесткие требования к лицам, которые желают попасть в помещение, где находятся ячейки. Эти правила распространяются не только для арендодателей, но и к служащим банка. Последние должны иметь специальное разрешение, и предъявлять его по первому требованию.
Покупка квартиры через банковскую ячейку мошенничество
Расчёты наличными деньгами таят в себе риски не только для продавца, но и для покупателя. Особенно осторожным нужно быть в тех случаях, когда продавец действует через риэлтора или других доверенных лиц. Передавать деньги следует только под расписку с указанием полной суммы расчётов. Лучше если обмен произойдет при свидетелях, на роль которых приглашаются работники финансовой организации, предоставляющей услугу. Действие доверенности тоже нужно уточнять, поскольку продавец вполне мог отозвать её.
«Указанная квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оцениваются по соглашению Сторон и продаются за 5300 000 (Пять миллионов триста тысяч) рублей, которые Покупатель оплатил Продавцу в полной сумме до подписания настоящего договора»
Вопрос про мошенников и банковские ячейки
. Меньше слушайте. Мы здесь не записывались в «разрушители мифов». Задайте конкретный вопрос по конкретной же проблеме — получите конкретный развернутый ответ. Или ограничьтесь ответом Даниила.)
В разных регионах разные схемы расчетов и условия банковских ячеек. А вы так зашифровались, что даже регион не указали.
Да, в сделке только наша квартира и покупатель с наличными, юрист наш не специализируется в купле-продаже, но опыт проведения таких сделок имел. На самом деле, меня немного насторожил тот факт, что покупатели особо не торговались, хотя цену мы поставили выше их все устроило и они были готовы купить «хоть завтра». Перед ними приходили ипотечники смотрели все более обстоятельно и задавали больше вопросов, потом пошли смотреть другие квартиры, а эти похожи либо на очень неосторожных покупателей, либо на мошенников. По этому и возник у меня такой вопрос про мошенников)) Они даже договор купли-продажи предложили не заверять у нотариуса, хотя это вроде и не обязательно, но я бы заверила) В общем, как считаете, бежать от них надо? или все же попробовать можно, но осторожно??)
Как правильно использовать банковскую ячейку для безопасной покупки недвижимости
Банковские ячейки используют, чтобы сохранить ценности или передать деньги при договоре купли-продажи недвижимости. Какие преимущества и риски существуют при использовании сейфа в банке, расскажем в статье.
- Что представляет собой банковская ячейка
- Назначение хранилища в банке
- Сбережение ценностей
- Заключение сделки
- Покупка и продажа жилья с помощью банковского сейфа
- Кто платит за ячейку
- Документы для съема ячейки
- Есть ли гарантия сохранности ценностей в ячейке
- Договор съема с предоставлением ячейки
- Договор съема с использованием хранилища
- Договор использования ячейки с услугой ответственного хранения
- Могут ли родные получить доступ к ячейке
- Доступ к сейфу без доверенности
- Преимущества ячейки в банке
- Минусы банковского сейфа
Банковская ячейка – надежный вариант для передачи наличных при приобретении недвижимости. За металлическим корпусом хранилища расположены десятки отсеков, где граждане могут сберечь деньги, драгоценности, ценные бумаги и проч.
Обман при продаже квартиры через ячейку
Депозитарий в условиях современности – наиболее надежный вариант передачи денежных средств при совершении сделки купли-продажи квартиры. Однако надежность такого метода проявляется при грамотном его использовании.
В противном же случае, пренебрегая правилами элементарной безопасности, граждане рискуют оказаться жертвами мошеннических действий.
Наиболее непрофессиональными способами обмана, которые применяются к невнимательным людям, является вручение стопки денег с фальшивыми купюрами либо же незаметное извлечение из стопки настоящих купюр значительной ее части. Существуют также и более искусные способы.
Одним из таких методов являются различные договорные манипуляции. Часто мошенник, продающий объект недвижимости, предоставляет работникам банка поддельный договор купли-продажи с фальшивыми печатями органа регистрации.
Такими могут быть представленные как настоящие, но поддельные печати, либо же цветная копия договорного экземпляра с печатью.
Как правило, банковское учреждение не несет какой-либо ответственности за подлинность договорного документа, в связи с чем, лицу, предъявившему данный документ, беспрепятственно выдадут денежные средства, однако, юридически на тот момент сделка заключенной не считается, следовательно, права собственности на недвижимое имущество, по-прежнему, принадлежат продавцу-мошеннику.
В случае, когда к ячейке депозитария допускается не только продавец, но и лицо доверенное, действующее на основании выданной продавцом доверенности, не исключен способ предоставления и данного фальшивого документа.
Для исключения возможных рисков в вышеуказанном случае, следует в договоре аренды ячейки конкретно обусловить, кто и при каких обстоятельствах имеет к ней доступ.
Ключ от ячейки покупателю необходимо передавать только в том случае, когда он будет удостоверен в полном завершении оформления покупки.
Нередко нечестными продавцами в договор об ограничении доступа к ячейке вносится следующее условие: в случае несостоятельности сделки по каким-либо причинам, получение денежных средств покупателем обратно возможно лишь в присутствии продавца.
В качестве примера, можно смоделировать следующую ситуацию: некое агентство недвижимости заверяло покупателя, что он приобретет квартиру до 20 числа. При условии, если процесс покупки по каким-то причинам тормозится, то данный покупатель после 20 числа имеет право отказаться от нее, и забрать денежные средства по причине невыполнения фирмой своих договорных обязательств.
Обман при продаже квартиры по доверенности
Не редки случаи, когда граждане, по причине своей занятости, доверяют заключение сделок по отчуждению своего недвижимого имущества третьим лицам, будь то знакомые, родственники либо же риэлторы. Однако некоторые нюансы в данном случае дают возможность совершать мошеннические действия.
Схема махинаций
Практика гласит, что субъектами мошеннических действий с доверенностями являются именно риэлторы. Самый распространенный способ – предложение клиенту доверить сбор необходимой документации для сделки с правом подачи на регистрацию о прекращении права собственности в госучреждениях.
Для этой цели, риэлтор просто заверяет клиента в целесообразности такого решения, аргументируя это значительной экономией времени и сил. Однако при получении подобной доверенности, риэлтор получит и возможность самостоятельно составить и подписать отчуждение недвижимости и перерегистрировать ее в пользу иного.
Способы защиты:
- При оформлении доверенности у нотариуса, интересуемся всеми нежелательными последствиями;
- Тщательно выбираем риэлторское агентство, интересуемся опытом и сроком работы на рынке подобных услуг, читаем, узнаем отзывы;
- Требуем одобрения сделки у бывшего собственника, если с момента покупки объекта не прошло 1 года, а также право собственности продавца оформлено простым письменным договором.
Что случится, если банк обанкротится?
Если банк приостанавливает расчеты или отзывает лицензию, средства на счетах будут заморожены. Если банку не хватит денег на все платежи, владельцы счетов встанут в общую очередь кредиторов — к тому же на средства по аккредитивам не распространяется обязательное страхование вкладов. Что делать? Используйте только крупные банки для аккредитивов, у которых определенно не будет отозвана лицензия. Кроме того, операции с аккредитивами в настоящее время осуществляются в основном в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).
Все важные новости — в одном письме раз в неделю
Нотариальный депозит очень похож на расчет через аккредитив – только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После заключения договора купли-продажи покупатель недвижимости (в случае безналичной оплаты) перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После оформления права собственности продавец обращается за переводом денег к тому же нотариусу – и тот передает деньги продавцу после того, как убедится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас эта форма оплаты используется довольно редко, потому что, во-первых, о ней знают не все, во-вторых, не все нотариальные конторы предлагают такую услугу. Несомненным плюсом является то, что документы, подтверждающие успешное завершение сделки, нотариус проверит более тщательно, чем банковские менеджеры. Так как нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый главный момент, в котором вы абсолютно правы, это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием дома нотариуса, личного имущества нотариуса и компенсационного фонда палаты. Около половины столичных нотариусов застрахованы на сумму свыше 5 млн рублей, каждый шестой нотариус — на 10 млн рублей и более.
Если банк приостанавливает расчеты или отзывает лицензию, средства на счетах будут заморожены. Если банку не хватит денег на все платежи, владельцы счетов встанут в общую очередь кредиторов — к тому же на средства по аккредитивам не распространяется обязательное страхование вкладов. Что делать? Используйте только крупные банки для аккредитивов, у которых определенно не будет отозвана лицензия. Кроме того, операции с аккредитивами в настоящее время осуществляются в основном в крупных банках с государственным участием.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самым безопасным видом денежного перевода, используемым на рынке недвижимости, является аккредитив.
Аккредитив фактически является безналичной формой расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель открывает специальный счет в банке, вносит туда сумму необходимую для покупки квартиры, после регистрации сделки продавец представляет в банк договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, далее деньги с аккредитива переводится на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильности взаиморасчетов при совершении сделки.
- Наличными можно не пользоваться, а значит, легче избежать рисков, связанных с ними – кражи, фальшивых купюр и т.п.
- Поступление денег по аккредитиву, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При составлении договора аккредитива вся сумма защищена, при этом сумма наличных денег в ячейке никому не известна.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Аферы с банковской ячейкой
Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.
К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.
Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.
Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.
Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.
При продаже квартиры от покупателю продавцу передается значительная сумма денег, она может начисляться не одним миллионом.
Обе стороны сделки всегда волнуются, чтобы операция прошла спокойно, безопасно, чтобы не столкнуться с аферистами и не стать жертвой мошенников. Для безопасности сделки покупатель и продавец привлекают к ней юристов и риэлторов.
Но иногда и эти меры кажутся недостаточными. И поэтому все чаще при покупке и продаже недвижимости используется банковская ячейка, в которой хранятся деньги за квартиру, предназначенные продавцу.
ВАЖНО! Аренда ячейки проводится уже тогда, когда сделка подходит к этапу подписания договора и передачи денег.
Чтобы правильно использовать банковскую ячейку, следует знать и правильный порядок оформления купли-продажи. Продажа квартиры через агентство или без него выполняется по общей схеме (могут быть только некоторые дополнения и нюансы). Общая схема продажи:
- Сначала продавец подготавливает жилье к осмотру покупателями и выставляет его на продажу. Проводится реклама недвижимости, объявление может выставляться на специальных сайтах, сопровождаться фотографиями.
- После осмотров определяется покупатель. Уже с ним обговариваются нюансы продажи, сроки, точная сумма. Заключается сначала предварительный договор, дается залог.
- Если сделка осуществляется с помощью риэлтора, он помогает продавцу и покупателю подготовить документы, проверяет их. Но стороны могут действовать и самостоятельно, не оплачивая услуги риэлтерской компании.
- Сторонами подписывается договор, на основании которого жилье от одного собственника переходит к другому.
- И наступает теперь этап проведения расчетов, выполняется регистрация недвижимости за новым собственником. Для регистрации нужно подать документы в Единый Реестр недвижимости.