Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли квартиры без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Нотариальное удостоверение договора
Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.
Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:
- общегражданские паспорта сторон;
- договор купли-продажи;
- выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
- уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
- ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).
Физическая и юридическая доля
Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.
Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.
Распоряжение собственника своей долей
Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.
Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.
Законная продажа доли в квартире
ГК РФ разделяет два вида собственности – индивидуальная и общая. В первом случае недвижимость принадлежит человеку единолично, а во втором может быть несколько владельцев с выделением долей или без такового.
Стандартная схема сделки по продаже доли выглядит так:
- Гражданин принимает решение о продаже, определяет стоимость, затем отправляет письменное уведомление остальным владельцам. Оно должно содержать детальные условия сделки. Превышение реальной цены после не допускается.
- Уведомление доставляется заказным письмом или любым другим способом. Главное условие – оно должно быть доставлено, в противном случае остальные собственники смогут доказать оспорить сделку на основании факта неполучения.
- Если в течение 1 месяца собственники соглашаются выкупить долю другого гражданина, составляется договор купли-продажи (ДКП). Это делается в течение трех месяцев, в противном случае при неплатежеспособности продавец сможет реализовать часть жилья другим людям. В случае отказа или неполучения ответа спустя месяц у него также возникает право продажи без участия остальных собственников.
Способы передачи извещения
Отправка уведомления – определяющий фактор, который может послужить в пользу продавцу при оспаривании сделки совладельцами в суде. По закону он обязуется оповестить их о намерениях, и при нарушении данного правила ДКП может быть признан недействительным.
Согласно Определению ВС РФ, продавцы не обязаны оповещать о сделке почтовыми отправлениями, но этот способ является наиболее эффективным. Остальные собственники считаются оповещенными с момента получения уведомления о вручении.
Однако есть исключение: извещение не считается доставленным, если оно не было получено по независящим от адресата обстоятельствам. Например, служба в армии, лечение и пр. Это важно учитывать, намереваясь продать часть жилья в обход других собственников.
Второй вариант – передача уведомления лично в руки. При этом получатель должен предоставить записку о вручении. Впоследствии при отказе от покупки оспорить сделку он сможет только при предъявлении иска о признании расписки подложной, что проблематично.
Если другой владелец возражает против продажи
Иногда имеют место такие ситуации, при которых кто-либо из хозяев хочет осуществить продажу собственной доли, но другой решительно возражает. Первый поступает в соответствии с законодательством, стараясь передать оповещение о собственном желании, но совладелец даже не хочет принять его. Этим он не позволяет сделать так, как это положено по закону. Тогда остается лишь начать судебные тяжбы.
Лицо, желающее совершить продажу доли, обязано толково и аргументированно объяснить повод, по которой намерена совершить продажу. Может, это нежелание уживаться с другим жильцом, цена, либо затруднения с деньгами.
Суд внимательно исследует всю информацию по делу и вынесет решение, проанализировав необходимые факты. В частности, принимаются во внимание и объемы долей во владении сторон. В ходе рассмотрения судебный орган может вынудить осуществить продажу доли не выразившего согласие владельца другому, когда у него есть на это денежные возможности. Однако, если он живет в данном помещении все время, то принудить его продать собственную долю не способен и судебный орган.
ВНИМАНИЕ !!! Впрочем, если другой владелец возражает против продажи и тверд в своей точке зрения, можно прибегнуть к другому законному методу – совершить продажу доли, формально подарив ее. В подобной ситуации никакого подтверждения других владельцев получать не нужно. При этом подарить долю, возможно, совершенно любому человеку.
Не потребуется подтверждение и при составлении договора займа. Суть состоит в такой схеме: собственник занимает деньги, представляя собственную долю в качестве залогового имущества. После этого выясняется, что должник заем не отдаёт и залоговое имущество достается заимодавцу в счет ее уплаты.
Как совершить реализацию доли, когда второй владелец – несовершеннолетний
Самыми непростыми на практике принято считать случаи, в которых одним из сособственников жилья является ребенок. В подобной ситуации необходимо заключение органов опеки о том, что несовершеннолетний не пострадает, если доля будет выставлена на продажу. Впрочем, известно множество ситуаций, когда орган опеки выносит отказ собственнику в реализации его доли.
ВНИМАНИЕ !!! В частности, может иметь место случай, когда собственник владеет долей, но не может там жить по каким-то основаниям, и намеревается ее продать. Но когда он отправляется в органы опеки, то ему отказывают, вследствие того, что другой владелец собирается там жить постоянно, а, это означает, что он может ухудшить условия проживания несовершеннолетнего.
Тогда возражать им будет сложно и, в общем-то, бессмысленно. Именно по этой причине будет легче совершить продажу доли в квартире посредством соглашения о дарении, либо под видом залога. Ведь ни для одного из них, согласие представителей ребенка не нужно.
Что делать, если собственник против продажи?
Выходов из сложившейся ситуации несколько:
- Обратиться в суд. Продавец доли должен предъявить мотивированную причину продажи. Это может быть как финансовая необходимость, так и нежелание делить территорию с соседями. После того как суд изучит изложенные доводы и сопоставит все обстоятельства, он примет окончательное решение по делу. Так, суд может обязать одного совладельца продать свою долю другому. Но если у него нет финансовых возможностей, тогда заставить совершить покупку не под силу ни одному суду.
- Продать свою долю через договор дарения. Деньги при этом передаются по расписке. При этом можно не получать согласия от других собственников. Но здесь также существует ряд рисков: сделка может оказаться мнимой или можно остаться без денег.
- Заключить договор займа. Продавец должен взять в долг денежные средства, оставив долю в квартире в качестве залога. Затем после заключения «Соглашения об отступном» заложенная доля переходит в счет погашения долга.
Пошаговая инструкция по процедуре продажи
Для совершения продажи доли в квартире нужно совершить следующие действия:
- оповестить всех совладельцев недвижимости о своем желании продать долю и узнать, не желают ли они ее приобрести;
- составить договор купли-продажи и акт приема-передачи доли;
- составить договор сделки с указанием следующей информации: стоимость, паспортные данные участников, предмет сделки;
- зарегистрировать переход права собственности — для этого нужно обратиться в Росреестр.
Учитывайте следующие моменты:
- Если на территории прописан несовершеннолетний, то нужно предварительно получить согласие органов опеки и поручительства.
- В случае, если квартира была перепланирована, тогда вам придется обновить технический паспорт объекта недвижимости.
- Если доля квартиры приобретается в законном браке, тогда вам понадобится согласие супруги или супруга.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Минимальная доля в квартире: новый закон
Согласно НК РФ, каждый гражданин Российской Федерации должен платить налоги с полученного дохода. Продажа доли в квартире — не исключение. Если не платить налоги вовремя, вам могут начислить пени и штраф.
Есть три случая, в которых налог платить не нужно:
❌ Стоимость доли меньше 1 000 000 ₽ для доли в натуре. Согласно законодательству, продажа долевой собственности на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. А если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в 1 000 000 ₽ делят пропорционально доле, например, 500 000 ₽ для ½.
❌ Вы владели имуществом долго. С 1 января 2016 года действует следующее правило. Налог платить не нужно, если вы:
▪ купили долю по договору купли продажи и владели ею более 5 лет;
▪ получили долю по наследству, договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели ею более 3 лет года.
❌ Вы покупали долю, и разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Если вы раньше купили эту долю, например, за 2 000 000 ₽ и продаете ее за столько же либо дешевле, налог платить не нужно. А если цена повысилась, придется отдать государству 13% от полученного дохода.
Рассмотрим пример.
Андрей владел долей 2,5 года и продал ее за 1 700 000 ₽. При составлении налоговой декларации Андрею нужно заявить вычет. Тогда он сможет заплатить налог не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вместо 221 000 ₽ получится всего 91 000 ₽.
Важно: декларацию нужно сдавать в налоговую даже при нулевом налоге, если доля была в собственности менее 3 или 5 лет.
Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2021 году
Чтобы более подробно разобраться в вопросе продажи доли в квартире одним из собственников необходимо изучить действующее законодательство.
Сделки купли-продажи регламентируются:
- Гражданским Кодексом РФ;
- Федеральным Законом №218, в соответствии с которым происходит переоформление права владения долевой собственностью.
В соответствии со статьей 244 ГК РФ общей (долевой) собственностью признается имущество, владельцами которого являются два и более лиц. Размер доли определяется правоустанавливающими документами, а при отсутствии распределения доли считаются равными (статья 245 ГК РФ).
Владелец доли может по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом: продавать, дарить, завещать, передавать в залог и так далее (статья 246 ГК РФ).
При реализации доли имущества следует учитывать, что дольщики имеют преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ).
Федеральным Законом №218 установлено, что для заключения договора купли-продажи доли квартиры третьим лицам необходимо подготовить согласие всех сособственников или уведомление об отказе преимущественной покупки.
Процесс продажи доли квартиры может быть значительно осложнен, если одним из дольщиков (продавцом) является несовершеннолетний гражданин.
Сделки с недвижимостью при наличии малолетних собственников осуществляются исключительно при наличии разрешения, выданного органами опеки.
Разрешение на продажу в случае наличия несовершеннолетнего в качестве сособственника выдается только при улучшении жилищных условий малолетнего гражданина.
Разрешение на продажу, если несовершеннолетний выступает в роли продавца, может быть выдано при соблюдении следующих условий:
- малолетний гражданин должен быть выписан из квартиры в другое помещение, пригодное для проживания
- права ребенка не нарушены
- производится продажа доли с целью улучшения условий проживания
- в новой квартире (частном доме) ребенок так же будет владеть долей, причем в равнозначном или большем размере
Продажа доли в квартире осуществляется путем заключения соответствующего договора. Сторонами соглашения являются продавец (владелец доли) и покупатель.
Предметом договора считается доля в определенном размере в квартире, расположенной по конкретному адресу.
В документе так же должны быть отражены следующие обстоятельства:
- полные реквизиты сторон соглашения. Если продавцом/покупателем является физическое лицо, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания и паспортные данные. Если одной из сторон является юридическое лицо, то требуется указать наименование и форму организации, ИНН, адрес расположения
- адрес расположения квартиры и размер доли
- реквизиты документа, являющегося доказательством права владения долей
- стоимость доли недвижимого имущества
- порядок проведения расчетов
- порядок передачи имущества
- перечень зарегистрированных в квартире граждан
- права и обязанности сторон
- ответственность сторон
- порядок разрешения споров
- подписи
Договор должен быть составлен в письменной форме. По желанию документ может быть заверен у нотариуса.
В соответствии со статьей 551 ГК РФ договор купли-продажи любого объекта недвижимости, в том числе и доли должен быть зарегистрирован в государственных органах (в данной ситуации в органах Росреестра).
Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье.
В практике встречаются следующие ситуации:
- члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
- супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
- несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.
Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.
Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А. При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А. На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.
Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:
- не нарушать интересы прочих собственников;
- перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.
Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.
Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.
Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.
В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.
Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Как не дать продать долю в квартире?
Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.
Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.
Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.
Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.
Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.
Уведомление других долевых владельцев о продаже
По действующим нормам юриспруденции собственник, который продает свою долю недвижимости, обязан в обязательном порядке направить уведомление о продажи всем другим долевым собственникам. Если такую бумагу не направить владельцам, то они могут обжаловать дальнейшую продажу в судебном порядке. Сделка будет признана фиктивной, а договор купли-продажи расторгнут.
Кроме того, если не осуществить такие действия и попытаться обойти других собственников, то тогда Росреестр может отказать в регистрации договора купли-продажи.
Зачем направлять уведомление о продаже долевой недвижимости:
- Другие долевые собственники имеют преимущество над другими покупателями. Другими словами, если у них есть желание и возможность, то тогда они имеют 100% право выкупить долю;
- Если собственники не готовы приобретать недвижимость по указанной цене, то тогда они должны предоставить письменный отказ от доли. Если же такой отказ по каким-то причинам в течение 1 месяца с момента получения уведомления не направлен, то собственник автоматически получает право реализации доли.
Особое внимание следует уделить условиям приобретения доли другими долевыми собственниками. Они имеют право приобрести продаваемую долю по той же цене, по которой ее продают на рынке. Продавец не имеет права изменять условия предварительного договора купли-продажи.
Если в будущем станет известно о том, что жилье предлагалось долевым собственником по цене выше, чем фактически было продано, в судебном порядке договор купли-продажи будет расторгнут.
Таким образом, получается, то уведомление о продажи никак не влияет на сущность сделки, доля все равно будет продана, изменяется только состав покупателей по договору.
Уведомление не может быть предоставлено в устной форме. Закон предусматривает письменное направление уведомления. Кроме того, письменный документ нужен будет и в качестве доказательств в суде, если начнутся судебные разбирательства.
Особенности составления уведомления о продаже долевой собственности:
- В документе должны быть указаны критерии продажи: объект, цена;
- Выдвинуты предложения о выкупе другим собственникам;
- Представлены главные особенности сделки.
Кстати, если для продавца не принципиально, в течение какого времени будет дан ответ на уведомление, то он имеет право устанавливать свой срока ответа для других владельцев (более 1 месяца). Если в уведомлении не указать срок ответа, например, в течение 6 месяцев, то будет применяться стандартное правило одного месяца.