Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Деньги в бетон: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Общий фон на рынке недвижимости
Ожидаемого многими падения цен на жилье сейчас нет, отмечает основатель агентства недвижимости Gordashnikova Land Елена Гордашникова.
«Отдельные застройщики действительно дают скидки, но, несмотря на затоваренность рынка новостройками (около 60% квартир в новостройках остаются непроданными), массового падения цен на рынке первичного жилья нет. Предложений на вторичном рынке тоже намного больше, чем в те же периоды прошлого года. Но ощутимого снижения цен также нет, люди предпочитают просто отказываться пока от продажи своих квартир по более низкой стоимости, понимая, что ничего взамен они не смогут купить», — рассказывает эксперт.
Аналитики сервиса «Домклик», считают, что стоимость «вторички» в Москве по итогам марта выросла на 3% к февралю, а в Санкт-Петербурге — на 1%. А вот московская «первичка» в начале весны стагнировала, цены уменьшились на 0,1%. В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр новостройки потеряла 0,6%.
Однако уже к началу мая новостройки отыграли по 5,1 и 5,6% соответственно. Вторичное жилье к этому моменту в Москве прибавило еще 1,9% в цене, а в городе не Неве — потеряло 0,25%.
Лайфхаки от экспертов
Мы опросили экспертов отрасли и собрали советы, как недорого купить квартиру в 2023 году.
Эдуард Гусар, коммерческий директор концерна «РУСИЧ»:
«На рынке вторичной недвижимости не работают главные ипотечные госпрограммы, снижение стоимости квартиры возможно в результате разумного торга. Другое дело — первичный рынок. Помимо ипотечных программ с государственным участием, есть субсидии от застройщиков.
Хороший дисконт можно получить при 100%-й оплате — в некоторых случаях разница может достигать 20–25%. Квартиры с нестандартной планировкой, отсутствием живописного вида из окон есть в каждом проекте. На них, а также на угловые квартиры и на лоты рядом с лифтами можно получить скидку до 10%.
Если вам понравилась квартира в определённом ЖК, есть смысл посетить офис продаж и в индивидуальном порядке попытаться согласовать для себя дисконт. Зачастую скидки от РОПа (руководителя отдела продаж) не анонсируются, но если покупатель заинтересован, в большинстве случаев представители застройщика идут навстречу.
Добавлю рекомендацию для зарплатных клиентов: в некоторых банках для вас предусмотрена скидка при выборе ипотечного продукта».
Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»:
«При покупке первичной недвижимости всегда есть возможность получить скидку от застройщика. Величина скидки и заинтересованность менеджера в её предоставлении может зависеть от разных факторов: сезонности, необходимости закрывать период и, соответственно, выполнять план продаж, текущего интереса покупателей к квартирам на данном объекте.
Для понимания актуальной цены квартиры имеет смысл заранее просмотреть сайты-агрегаторы и оценить, сколько в среднем стоят квартиры в рассматриваемом районе, в том числе у конкурентов, почитать форумы жителей конкретного ЖК — возможно, кто-то из них уже получал скидку».
Олег Гулеватый, президент группы компаний G3 Group:
«Большинство потенциальных покупателей приобретает жильё с использованием программ господдержки или субсидированной ипотеки от застройщика.
Среди основных госпрограмм: «Льготная ипотека» под 8% годовых и «Семейная ипотека» под 6% годовых, а также ипотека для IT-специалистов. Они позволяют сэкономить на размере первоначального взноса.
А вот сэкономить на ежемесячных платежах по кредиту помогает субсидированная ипотека от застройщика. Ставки в столичном регионе колеблются от 0,01 до 4,99%. Но для этого продукта характерны более высокая стоимость жилья и размер первоначального взноса, чем у госпрограмм. Такой вариант невыгоден инвесторам для краткосрочных инвестиций. Но вполне подходит для покупки квартиры для собственного длительного проживания».
Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:
«Три варианта, как недорого купить недвижимость в 2023 году:
- У многих продавцов появилась срочность в связи с эмиграцией — можно получить скидку до 30% от стоимости квартиры. Если собственник уже находится за рубежом, это ещё один повод для дисконта. Оформление сделки проходит по доверенности, а это риски для покупателя, которые можно просить компенсировать скидкой.
- В последние два месяца мы наблюдаем готовность застройщиков формировать специальные условия для конкретного клиента: индивидуальные решения по рассрочке (например, беспроцентные), интересные ипотечные предложения (например, кешбэк).
- Ещё одна возможность — неудавшиеся инвесторы, которые в 2021 году в большом количестве входили в покупку по рассрочке от застройщика. Расчёт был на то, что они вносили 10–20% первоначальной стоимости, а на момент строительства не совершали никаких платежей. В 2023 году настала пора выполнять обязательства по уплате застройщику 90% оставшейся суммы, а новый покупатель, готовый приобрести эту квартиру с наценкой по переуступке, не найден. И неудавшийся инвестор вынужден продавать недвижимость даже дешевле, чем застройщик, который за 2 года скорректировал цены в сторону повышения».
Продавец – иностранец
Если продавец квартиры является гражданином другого государства, то при покупке недвижимости нужно быть осторожным и соблюдать требования законодательства.
В настоящее время закон разделяет такие сделки на два типа, в зависимости от иностранца, является ли продавец гражданином дружественной или недружественной страны. Если продавец – гражданин недружественной страны, то к нему будет максимальное внимание со стороны государственных органов. Если исходить из буквы закона, то никакой логики в такой продаже нет, т.к. все деньги с продажи зачисляются на специальный счет, с которого собственник снять средства фактически не сможет. Но люди пытаются найти ухищрения и обманные пути проведения сделок, чтоб обмануть государство, выполняя расчеты наличкой и через подставных лиц.
Однако налоговая служба получает все необходимые сведения из банков и Росреестра для того, чтобы выявить эту незаконную сделку. Да, иностранец получил деньги и уехал, но покупатель квартиры и сама недвижимость остались в России. Именно покупатель по такой схеме будет привлечен налоговой службой к ответственности по законодательству РФ.
В соответствии п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ, сделка купли-продажи недвижимости, заключённая между гражданином РФ и нерезидентом, по закону считается валютной операцией, даже в случае расчета в рублях, и должна проводиться строго в безналичной форме. За нарушение этой нормы закона, к примеру, если прописать в договоре всю сумму продажи квартиры, но провести расчеты наличными через банковскую ячейку, предусмотрен штраф в размере 75 – 100% размера незаконной валютной операции.
Кроме того, вторым нарушением, за которое покупатель будет привлечен к ответственности, будет покупка недвижимости без использования при расчете с нерезидентом счёта типа «С».
Поэтому если квартиру продает гражданин недружественной страны с использованием какой-то «хитрой схемы» обхода закона, то сразу разворачиваемся и уходим.
Если Вы покупаете квартиру у гражданина РФ, но Вы видите, что ранее собственник приобрел ее у нерезидента – гражданина недружественной страны, то нужно изучить историю квартиры. Потребуйте у продавца подтверждение того, что деньги были зачислены на специальный счет «С», если этого сделано не было, то Вы находитесь в зоне стопроцентного риска, а такую квартиру покупать нельзя.
Если же продавец является иностранцем, но не является гражданином недружественной страны, то здесь существует только одно ограничение – при покупке недвижимости нельзя выполнять расчет наличными, нужно рассчитываться только по безналу через уполномоченные банки. При этом по договору купли-продажи безналичным путем должна быть перечислена не только стоимость квартиры по договору, но также аванс. В этом случае никаких претензий к Вам со стороны налоговой службы не возникнет, и никаких штрафов платить не придется.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.
Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
- наличие и работоспособность дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
- отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
Риски покупателя и продавца
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
- Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
- Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:
- заниженная цена ликвидной недвижимости;
- невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
- слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
- необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Как обстоят дела на рынке недвижимости Санкт-Петербурга?
Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к актуальной статистике:
- Во-первых, в Санкт-Петербурге спрос вырос на 15,4%, благодаря дисконту. Однако новых предложений от девелоперов стало на 33% меньше, чем в первом квартале 2022 года.
- Во-вторых, доля сделок на жилье в комплексах, готовность которых более 80%, выросла до 39%. Чем ближе срок завершения строительства, тем выше узнаваемость проекта и больше информации о его реальных характеристиках.
- В-третьих, квартиры на вторичном рынке Северной столицы подешевели на 14,1%. По прогнозам такая ситуация может продолжаться и дальше вплоть до осени 2023 года.
- В-четвертых, цена квадратного метра в петербургских новостройках в первом квартале 2023 года снизилась на 2,8%, поэтому сейчас она составляет около 212 000 рублей.
Кoгдa лyчшe пoкyпaть квapтиpy в 2023 гoдy инвecтopaм?
Пoкyпкa нeдвижимocти – oтличнaя инвecтиция. Квapтиpy мoжнo нe тoлькo кyпить, пoтoм пepeпpoдaв, нo и выгoднo cдaвaть, пoлyчaя пaccивный дoxoд.
Oтвeчaя нa вoпpoc, кaкyю нeдвижимocть лyчшe вceгo пpиoбpecти, мoжнo пpиcлyшaтьcя к экcпepтaм. Oни coвeтyют вклaдывaть cвoи дeньги в квapтиpы нa втopичнoм pынкe или в тex дoмax, кoтopыe yжe cдaны. Дeлo в тoм, чтo тaк инвecтop избeгaeт pиcкa пoтepять cвoи дeньги, влoжившиcь в дoлгocтpoй.
Ecли пoкyпaтeль плaниpyeт пpиoбpecти квapтиpy в кaчecтвe инвecтиций, этo пoдpaзyмeвaeт, чтo y нeгo имeeтcя cвoё жильё, a знaчит, ecть вoзмoжнocть нe тopoпитьcя c пoкyпкoй. B тaкoм cлyчae cпeциaлиcты peкoмeндyют нe cyeтитьcя, a дoждaтьcя нaибoлee oптимaльнoгo мoмeнтa для пoкyпки, чтoбы пo мaкcимyмy cэкoнoмить. Cлeдyeт изyчить:
- Oбщyю экoнoмичecкyю cитyaцию в cтpaнe.
- Cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти.
- Цeнoвыe пpeдлoжeния в выбpaннoм ceгмeнтe жилья.
Чтoб пoнять, кoгдa cлeдyeт пpиoбpeтaть квapтиpy, экcпepты coвeтyют oбpaтитьcя к oпытнoмy pиэлтopy. Oн cмoжeт paccкaзaть oбo вcex ceзoнныx измeнeнияx нa pынкe нeдвижимocти и пoдcкaжeт, кaк дoждaтьcя тoгo мoмeнтa, кoгдa пoдeшeвeют квapтиpы.
Чтo бyдeт c цeнaми нa жильe в тeкyщeм гoдy?
Te, ктo плaниpyют пpиoбpecти квapтиpy, нaвepнякa зaдaютcя вoпpocoм, выгoднo ли пoкyпaть нeдвижимocть ceйчac, или cтoит пoдoждaть.
Бeзycлoвнo, цeны нa нeдвижимocть oпpeдeляютcя нe тoлькo внyтpeнними фaктopaми (caмoй квapтиpoй и cитyaциeй нa pынкe жилья), нo и внeшними oбcтoятeльcтвaми (cyщecтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм, нoвыми пpaвoвыми инициaтивaми). B дaннoй cитyaции кpaйнe вaжны вcтyпившиe 1 июля 2018 гoдa пoпpaвки в Ф3-214, peгyлиpyющиe дoлeвoe cтpoитeльcтвo. Tpeбoвaния к зacтpoйщикaм cepьёзнo yжecтoчилиcь.
Taк, дoлeвoe yчacтиe, пpи кoтopoм пoкyпaтeли жилья инвecтиpyют cpeдcтвa в cтpoйкy, yпpaзднeнo. Teпepь cтpoитeльcтвo финaнcиpyeтcя зa cчёт бaнкoвcкиx кpeдитoв, a тoчнee, нa тaк нaзывaeмыe cчeтa эcкpoy.
Кoмпaнии-зacтpoйщики бoльшe нe мoгyт пpивлeкaть дeнeжныe cpeдcтвa дoльщикoв нaпpямyю. Cpeдcтвa пoкyпaтeлeй дoлжны пocтyпaть нa cпeциaльныe бaнкoвcкиe cчeтa – эcкpoy. Пoкa дoм нe бyдeт ввeдeн в экcплyaтaцию, бaнк нe пepeвoдит дeньги зacтpoйщикy. Пo cyти, зacтpoйщики лишaютcя пpямoгo дocтyпa к этим cpeдcтвaм.
Дpyгим cyщecтвeнным измeнeниeм являeтcя ввeдeниe oбязaтeльнoгo тpeбoвaния пo oпытy. Bвoдитcя пoнятиe – «cпeциaлизиpoвaнный зacтpoйщик», кoтopый дoлжeн имeть бoлee тpex лeт oпытa cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpныx дoмoв oбщeй плoщaдью нe мeнee 10 тыc. кв. м.
Бoлee тoгo, oтнынe зacтpoйщик, кoтopый нapyшил cpoки cтpoитeльcтвa cвoиx oбъeктoв, нe cмoжeт нaчaть peaлизaцию нoвoгo пpoeктa.
Oчeвидны пocлeдcтвия дaннoгo зaкoнa: yxoд c pынкa мeлкиx зacтpoйщикoв. Этo, в cвoю oчepeдь, cкaжeтcя нa cooтнoшeнии cпpoca и пpeдлoжeния нa pынкe пepвичнoгo жилья. Экcпepты пpeдyпpeждaют, чтo pocт цeн в этoм гoдy бyдeт вecьмa динaмичecким и peзким. Нa вoпpoc – пoдopoжaют ли квapтиpы – oтвeт oчeвидeн. Квapтиpы пoдopoжaют. Taким oбpaзoм тeм, ктo плaниpoвaл пpиoбpecти нeдвижимocть в нoвocтpoйкe в ближaйшee вpeмя, cлeдyeт пoтopoпитьcя.
В 2023 году эксперты советуют частным инвесторам обратить внимание на коммерческую недвижимость — торговые помещения, склады, небольшие офисы. Плюс инвестиций в коммерческие объекты — это более высокая доходность. По оценкам экспертов, доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8–15%, склады — 10%, объекты стрит-ретейла — 10–12%. В среднем доходность по коммерческой недвижимости в России составляет 8–10% годовых, а окупается коммерческое помещение за 10–12 лет. «Опираясь на эти критерии, коммерческая недвижимость выглядит сегодня интереснее жилой», — отмечает Наталья Пырьева. Кроме того, итоги прошлого года не оказались для сегмента катастрофическими из-за ухода иностранных брендов — ставки не обвалились, вакансия выросла не столь резко, при этом объем инвестиций остался высоким, добавила она.
Среди объектов коммерческой недвижимости стоит рассмотреть, в первую очередь, складские помещения как наиболее устойчивый бизнес, перспективен и стрит-ретейл в жилых домах, говорит Виктория Кирюхина. По оценкам ЦИАН, сейчас наибольшая доля спроса на покупку коммерческих помещений на первых этажах сосредоточена на объектах площадью от 50 до 100 кв. м (33%). Далее следуют помещения до 50 кв. м (18%) и от 100 до 150 кв. м (14%). Спрос резко снижается на отметке от 500 кв. м (5%), это связано с высоким бюджетом таких покупок.
В качестве альтернативы инвестициям в жилье эксперты называют и небольшие офисные помещения в строящихся бизнес-центрах. Активность частных инвесторов в офисном сегменте наблюдается с 2021 года. В 2022 году на фоне стагнации цен в сегменте жилой недвижимости переток инвестиционного спроса только усилился. По оценкам аналитиков STONE HEDGE, в структуре спроса спекулятивной офисной недвижимости по итогам 2022 года инвестиционные сделки занимали до 90%. Спрос частного инвестора сейчас концентрируется в офисных блоках площадью 50–150 кв. м, где бюджет покупки сопоставим с вложениями в жилую недвижимость. Порог входа в такого рода инвестиции начинается от 18 млн руб. Популярность инвестиций в небольшие офисы в строящихся бизнес-центрах эксперты объясняют дефицитом такого предложения, за счет чего подобный лот можно более выгодно сдать или перепродать. При этом доходность по аренде у офисов изначально выше, чем в жилье, — примерно в два раза.
Однако при инвестициях в коммерческую недвижимость нужно учитывать, что это более сложный в управлении актив, а порог входа обычно выше, чем в жилье. А само решение об инвестировании в недвижимость всегда индивидуально и влечет определенные риски. Можно на растущем рынке выбрать неликвидные объект, который будет сложно перепродать или сдать, или, наоборот, на падающем найти привлекательный вариант.
Для инвесторов с небольшим капиталом (от 1,5–2 млн руб.) подходящим вариантом может стать коллективное инвестирование в коммерческую недвижимость через закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости, где доходность составляет 8–11%, добавила гендиректор Accent Capital. Среди плюсов — помимо стабильного дохода от арендных платежей, владелец пая получает доход при продаже объекта по цене выше его первоначальной стоимости. Кроме того, при покупке пая управлением недвижимости занимается профессиональная компания.
Наиболее понятными для частного инвестора остаются вложения в апартаменты. Это могут быть отдельные точечные здания в районах с существующей транспортной и социальной инфраструктурой. То есть проекты апартаментов вблизи станций метро, университетов, офисов, больших производств, которые всегда будут востребованы у покупателей и арендаторов, привел пример региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. «При этом сейчас в проектах апартаментов можно приобрести недвижимость с дисконтом на этапе стройки больше, чем в проектах с предложением покупки квартир», — отметил он.
От редакции: настоящая статья носит исключительно ознакомительный характер и не содержит предлагаемой стратегии инвестиций.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
-Я не заметил чтобы в новостройках цены падали в моём городе наоборот на старте даже уже высокие.А вот вторичка падает и всё равно стоит,друг с семьёй попали по полной, год назад дорого взяли в ипотеку квартиру в новостройке думали продав свою вторичку погасят максимальную часть но вторичка даже по самой заниженой цене не продаётся или просят скинуть ещё очень крупную сумму ( аппетиты растут ) что даже намного ниже той стоимости что была 3 года назад на такую квартиру…риелторы говорят что звонков не только по их ,а по квартирам вообще практически нет,а те что смотрят наглеют торгуясь так что продавец может не то что бы минимальную прибыль получить,а уйти в больше минус гораздо дешевле что сам покупал.И не понятно когда рынок оживёт…Ведь квартира как и продукты предметы первой необходимость всегда надо что то кушать и иметь свою крышу над головой,одно дело кто на этом обогащается и для них наверное не так критично как тем кто из за этого сейчас «загнан в угол » как семья моего друга влезли в долги и из за застоя рынка в полной Ж.. т.к для них это жизненно необходимо в плане покупки для проживания своей семьи… ни кто не знал год назад что так будет.
-Стоимость жилья завышена в разы. В крупных городах ни когда не занижалась стоимость не движимого имущества. На сегодняшний день в городах миллионниках стоимость завышена не менее в двух раз. Возьмите и про анализирует за последние 20 лет стоимость жилья, заработную оплату труда и инфляцию хотя бы по одному региону и сравнивая вы поймёте, что и как выгодно.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Отличительные особенности
Чтобы понимать все преимущества и недостатки таких объектов недвижимости как квартира и частный дом нужно понимать их основные отличия:
- осуществление входа/выхода. Для того чтобы попасть в квартиру, необходимо пройти через общий холл, далее придется воспользоваться лифтом или лестницей. При наличии некоторых хронических заболеваний или в силу возраста такой ежедневный маршрут может быть серьезной сложностью и стать препятствием для желания выйти на улицу;
- порядок владения. В отличие от квартиры, дом целиком и полностью принадлежит своим собственникам. На территории частного участка отсутствует общедомовое имущество и соответственно отсутствует ответственность за коммунальные сети, находящиеся в совместном пользовании;
- наличие обособленной территории при выборе частного дома;
- необходимость следовать общепринятым в многоквартирном доме часам тишины и правилам проведения ремонтных работ;
- площадь жилой недвижимости – как правило, жилой дом существенно больше по количеству квадратных метров, чем среднестатистическая квартира;
- порядок расчётов и стоимость ежемесячных расходов на проживание.
Основные преимущества проживания в квартире заключаются в том, что чаще всего вокруг многоквартирного жилого дома имеется развитая инфраструктура. Кроме того, для любителей урбанистического пейзажа – бесценный вид на красоты города не сравнится с постоянно упирающимся в забор взглядом. Для социально активных слоев населения важным параметром является возможность беспрепятственно и в короткое время добраться до разных точек. Чаще всего дорога из пригорода занимает значительно больше времени, чем городские перемещения. Особое значение следует уделить затратам на обслуживание объекта недвижимости. В квартире, помимо ежемесячной квартплаты, не придется думать о необходимости убирать территорию вокруг дома, постригать газон, красить забор и так далее.
Исходя из экономики, сейчас хорошее время для покупки дома?
На рынок недвижимости и ваше решение о покупке могут влиять как национальные, так и государственные или местные проблемы. Процентные ставки, рынок труда и общее состояние экономики США могут оказывать влияние на рынок жилья на национальном уровне. На более локальном уровне покупательский спрос, местный рынок труда и местный рынок аренды могут повлиять на ваше решение о покупке.
Когда процентные ставки по ипотечным кредитам низкие, владение жильем становится более дешевым, что делает его жизнеспособным вариантом для большего числа людей. Даже незначительное повышение ставок приносит пользу от покупки ставок. Вот иллюстрация:
Средняя фиксированная ставка по ипотеке на 30 лет в настоящее время составляет 3.8 процента (по состоянию на сентябрь 2019 года). Предположим, вы хотите купить дом стоимостью 20 60,000 долларов со скидкой 300,000% (100 XNUMX долларов). Ваш ежемесячный платеж по ипотеке (без налогов, страховки и других расходов) может варьироваться более чем на XNUMX долларов в месяц просто из-за увеличения ставок по ипотеке на один пункт:
- При процентной ставке 3.8 процента ваш ежемесячный платеж по ипотеке (основная сумма + проценты) составит 1,118 долларов.
- При процентной ставке 4.8 процента ваш ежемесячный платеж по ипотеке (основная сумма + проценты) составит 1,259 долларов в месяц.
Личные факторы, влияющие на покупку дома
Покупка до того, как вы будете финансово готовы, или покупка недвижимости по завышенной цене может поставить вас под угрозу невыплаты ипотечного кредита или потери вашего дома из-за потери права выкупа.
Быть домовладельцем дорого. Согласно данным Zillow, ежегодные скрытые расходы на домовладение составляют в среднем 9,080 долларов. Это включает в себя налоги, страховку и коммунальные платежи, но не включает озеленение и уборку, которые могут стоить дополнительно 3,021 доллар в год.
Покупка недвижимости, которая не обслуживалась или не модернизировалась, может привести к дополнительным непредвиденным расходам, особенно в первые несколько лет владения жильем или при выходе из строя основных систем в доме. Новостройка дороже, но меньше опасности непредвиденных расходов, потому что все новенькое.
Наконец, имейте в виду, что ваши расходы на жилье являются просто одним из компонентов вашего общего финансового положения. Получить ипотеку и связанные с ней платежи может быть сложно, если вы одновременно оплачиваете медицинские счета, обучение детей в колледже, находитесь на пенсии или имеете ненадежный источник дохода.
Во второй половине месяца одновременное присутствие Венеры и Меркурия в стремительном знаке Стрельца ускорит скорость оформления документов и сократит время обдумывания у потенциальных покупателей. Они станут менее капризными и придирчивыми.
Первое преимущество ноября для продавцов: повышенный спрос на недвижимость в других городах и странах. Второе – перспектива продажи жилья, не слишком благоустроенного или требующего ремонта, а также в отдалённых районах с менее развитой инфраструктурой.
Факторы везения покупателей: высокие этажи, квартиры в домах вблизи дорог, автомагистралей и мостов.
Актуальные дни даты сделок с недвижимостью в ноябре: с 3 по 6; с 9 по 14; с 25 по 30.
Успешные дни для показов и рекламных объявлений о продаже или покупке имущества: с 1 по 4; 15-16; с 25 по 30 ноября.