Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разменять 3 комнатную квартиру на две 1 комнатные». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соблюдение интересов лиц, не достигших совершеннолетия, строго контролируется органами опеки и попечительства. Как же обменять трехкомнатную квартиру, если он является одним из собственников? В том случае, когда несовершеннолетнему принадлежит доля, при размене следует учесть тот факт, что он должен стать владельцем недвижимости, равноценной по жилищным условиям продаваемой квартире.
Если один из собственников против
При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.
Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.
Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.
Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1
Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.
Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.
Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:
- месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
- планировка квартир, общая жилплощадь;
- наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
- наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
- техническое состояние дома, год его постройки и т. д.
Как еще можно разменять квартиру?
Если рынок растет, а в наличии есть несколько свободных миллионов, можно не тратить время и силы на выстраивание цепочек и согласование условий нескольких сделок. Собственник большой квартиры приобретает нужное ему количество маленьких и далее спокойно ждет, пока на его «старую» жилплощадь найдется покупатель.
К плюсам можно отнести отсутствие ограничений по времени и зависимости от других участников сделки. Да и возможность выбора больше. Нет жесткой привязки к одной квартире, предложенной риелтором.
Любители «экзотики» могут провести прямой обмен квартирами. Сейчас этот способ практически не используется, а во времена СССР он был практически единственной возможностью получить новую жилплощадь вместо имеющейся. Собственники заключают между собой гражданско-правовой договор. Каждый из них одновременно становится и покупателем, и продавцом. Наличие доплаты зависит от равноценности передаваемых квартир.
Этот способ на сегодняшний день востребован только у тех, кто проживает в социальном фонде и неприватизированных квартирах. Важно знать, что подобным образом обменять частную собственность на муниципальную не получится. Сделки подобного рода запрещены еще в 2005 году.
Отдельного внимания заслуживает размен ипотечного жилья. Если расчеты с банком еще не завершены, никакие сделки лучше без ведома кредитора не проводить. Это может завершиться досрочным расторжением договора и требованием вернуть всю сумму задолженности.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Узнать стоимость ремонта
Размен квартир в судебном порядке
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:
- один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
- инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
- в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.
Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:
- написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
- собрать необходимые документы на квартиру;
- предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.
Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.
Сроки и стоимость оформления
Оформляется новое свидетельство о праве собственности от семи дней до одного месяца. Все зависит от индивидуальных особенностей вашей сделки.
Стоимость за каждое действие с квартирой равно 13 процентов от суммы сделки, что в общем и целом – достаточно приличная сумма. Оплачивается такая пошлина в форме налога.
Когда могут оказать в оформлении?
В оформлении могут отказать в случае, если не принесены какие либо документы, если неправильно составлен договор, или же не оплачена пошлина (налог).
Разбираясь в процедуре обмена, человек, сам того не замечая, начинает разбираться во всех правовых аспектах, касающейся вашей недвижимости, что не может ни радовать. Удачной вам и продуктивной сделки.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Размен трехкомнатной квартиры
Услуги риэлтора размена 3-х комнатной квартиры чаще всего заключают в себе договор купли-продажи с дальнейшей покупкой нового объекта недвижимости. А перед этим специалисты проведут оценку стоимости жилья, подготовят необходимые документы и проверят на юридическую чистоту предоставляемые документы, проведут кампанию по рекламе Вашего жилья, найдут оптимальные альтернативные варианты для Вас.
Разменять большую квартиру на несколько маленьких без участия финансовых средств, можно было в СССР. Сегодня такой размен подразумевает доплату с одной из сторон, это продажа с альтернативой покупки. Поэтому оформляется не один, а два или больше договоров купли-продажи, по одному на каждый объект недвижимости.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Размен 2-комнатной квартиры
Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.
Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:
- на две «однушкии» с доплатой или без;
- на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
- на 3 комнаты в общежитии;
- на 2 однокомнатных квартиры.
Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.
Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.
Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:
- общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
- квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
- «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
- в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Можно ли разменять трехкомнатную жилплощадь?
Многих интересует вопрос, как можно разменять 3х комнатное жилье и на сколько это сложно? Люди, далекие о знаниях законодательства нашей страны и вовсе сомневаются, возможно ли такое действие, и спешат на консультативный прием к юристам и риелторам.
А между тем, закон напрямую допускает и разрешает размен недвижимости, при этом, количество комнат и метраж никак не влияет на то, можно ли или нельзя осуществлять сделку по бартеру.
Практика договора мены началась достаточно давно. Еще во времена Советского Союза, когда все квартиры были по большей части однотипными, людям было намного проще менять свои жилые помещения во время переезда. Такой тип обмена применялся даже в случае, если граждане переезжали из города в город.
Со времен существования Советского Союза, практика меня недвижимости претерпела ряд изменений. Сегодня подобная процедура регламентируется совсем иными нормативными актами и требует соблюдения ряда правил.
О том, как обменять жилье с доплатой, а также о том, как осуществляется принудительный размен жилплощади через суд, можно узнать из наших статей.
Не по семейным обстоятельствам
Сделки по размену одной квартиры на несколько меньших — обычная практика. По оценке компании МИАН, на рынке обменов сделки, связанные с разъездом жильцов, составляют 70% всех обменов. Размен приватизированных квартир происходит путем альтернативной сделки. Сначала ищут покупателя на квартиру, потом подбирают варианты будущих квартир, после чего одновременно заключается сделка купли-продажи объектов. Большинство разменов происходит по семейным обстоятельствам: молодая семья хочет съехать от родителей, выросшее чадо рвется в самостоятельную жизнь и т. п.
Однако сейчас к риэлтерам все чаще обращаются клиенты, которые хотели бы разменять свое жилье из-за финансовых проблем. С началом кризиса возможностью разделить квартиру на части все больше интересуются как владельцы бизнеса, так и уволенные или попавшие под сокращение зарплаты сотрудники. В таких условиях операции с недвижимостью — вынужденная мера. Например, некоторые вынуждены продавать даже однокомнатную квартиру, чтобы купить более дешевую — меньше и в менее престижном районе, но с доплатой, пишет Коммерсант.
Чаще всего встречающийся вариант — размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные: одну сдавать в аренду, во второй — жить. «Мы отметили появление интереса к таким сделкам в феврале. Сейчас многие теряют работу. Если понимают, что в ближайшие полтора-два года не смогут восстановиться, начинают задумываться о том, какую выгоду можно извлечь из своей квартиры. Если квартира в хорошем районе, ликвидная, то ее можно разменять на две. Как правило, владельцы квартир стараются так подобрать варианты, чтобы одна квартира была максимально приближена к центру, тогда за нее можно получить хорошие арендные платежи. Вторая квартира, которая покупается для себя, находится в спальном районе или в ближайшем Подмосковье»,- рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
Как рассказали в агентстве недвижимости МИАН, выгоду в результате размена квартиры гарантированно получит владелец трехкомнатной квартиры в одном из центральных или приближенных к центру районов Москвы, расположенной в современном монолитно-кирпичном здании, с удобной планировкой и хорошим ремонтом. Если ваша квартира находится в пределах Садового кольца, вы можете купить квартиру меньшего размера в этом же районе, а на оставшуюся сумму — квартиру в спальном районе.
Однако сейчас собственники жилья класса «люкс» оказались в сложном положении. Они оказались обладателями, с одной стороны, самого дорогого, с другой — самого неликвидного в условиях кризиса квадратного метра. Спрос на объекты бизнес- и премиум-класса упал, и, чтобы продать квартиру, владельцы вынуждены соглашаться на серьезные скидки. «Если мы говорим о центре Москвы (в пределах Садового кольца), то возможности расширяются. Трехкомнатная квартира в спальных районах стоит сегодня порядка 9-11 млн руб., а в центре ее стоимость составляет от 15 до 25 млн. За эти деньги можно купить четыре однокомнатные квартиры в спальных районах на окраине. Когда происходило расселение коммуналок в центре города, то зачастую трехкомнатные менялись на несколько «однушек» на окраинах»,- рассказывает гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.
По подсчетам компании Blackwood, продав трехкомнатную квартиру в сталинском доме (ул. Лесная, ЦАО) за 18 млн руб., можно купить однокомнатную площадью 40 кв. м в цековском доме рядом с метро «Сокол» (САО) за 10 млн руб. для сдачи в аренду (30 тыс. руб. в месяц). А для себя — квартиру в кирпичном доме в районе Речного вокзала (САО) за 7,5 млн руб.
Классический вариант — за «трешку» получить две «однушки». Очень редкий вариант — «двушка» и «однушка», в этом случае придется либо доплачивать, либо значительно понижать требования к покупаемым квартирам — окраина, малометражки и т. д. Хотя ухудшать условия в любом случае придется. «Как правило, трехкомнатная квартира не разменивается на две однокомнатные в том же районе. Есть заблуждение, что стоимость 80-метровой «трешки» равняется двум «однушкам» по 40 кв. м. Но квадратный метр однокомнатной квартиры изначально дороже»,- говорит Алексей Шленов. По мнению вице-президента Центра стратегических исследований в жилищной сфере Дмитрия Андронова, «даже с трехкомнатной квартирой (80 кв. м) продать ее и получить две однокомнатные (по 40 кв. м) крайне сложно: «трешки» и в лучшие времена продавались дешевле «однушек» (в расчете на метр). Сейчас же «трешки» идут с еще более существенным дисконтом. Кроме того, переехать из «трешки» в «однушку» — это очень сильное ухудшение жилищных условий, которое вряд ли компенсируется 15-18 тыс. руб. в месяц (цена аренды одной из двух полученных «однушек»)». Еще сложнее разменять «двушку» на две «однушки». Практически все такие операции совершаются с доплатой.
Степень выгоды от обмена квартиры можно оценить по четырем параметрам: цена, по которой будет продана квартира; цена альтернативной квартиры; размер комиссионных агентства недвижимости; срок проведения сделки. При обмене квартир собственнику нужно понимать, что кризис внес свои коррективы в этот процесс. Во-первых, из-за значительного сокращения спроса на недвижимость в принципе нужно быть готовым к увеличению срока поиска покупателя — с обычных двух месяцев в лучшем случае до четырех. «К примеру, срок экспозиции квартиры экономкласса сегодня составляет ориентировочно месяц-два, если объект изначально выставлен по рыночной стоимости, адекватной общему уровню цен на рынке. С момента нахождения покупателя до сделки обычно проходит примерно около месяц, до въезда в квартиру — два-три месяца. Таким образом, в общей сложности альтернативная сделка может осуществиться за три-пять месяцев»,- рассказывает Алексей Шленов.
При этом, как утверждают эксперты, падение цен на рынке недвижимости сильнее всего ударило именно по альтернативным сделкам, связанным с разменом жилья. В результате собственники уже не могут купить то жилье, на которое они могли рассчитывать до кризиса. Им приходится значительно снижать требования к покупаемым квадратным метрам: они приобретают квартиры меньшей площади, на более дешевых этажах, в отдаленных районах. Правда, не все эксперты ставят знак равенства между окраиной и ухудшением условий. «При переезде из центральных районов на окраину владелец приобретет от половины до двух третей площади квартиры. Также здесь лучше развита инфраструктура: магазины, детские сады, школы, места для прогулки и т. п. — в спальных районах условия для жизни существенно лучше, чем в центре. Однако сегодня, когда спрос на дорогие квартиры в центральных районах значительно ниже, чем в сегменте массового жилья, сделки обмена из центра на окраину могут быть сильно затруднены»,- рассказывает представитель Kopernik Group Евгения Сазонова.
В более выгодной ситуации оказались владельцы инвестиционных квартир, от которых они не успели избавиться до начала падения цен на недвижимость. «Не так давно к нам обратился бизнесмен, который занимается торговлей мукой. Ему нужно было срочно закупить партию муки. В свое время он вкладывал деньги в недвижимость и приобрел несколько квартир для сдачи в аренду. Теперь он решил их продать и поддержать свой бизнес»,- рассказал руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский.
Как разменять квартиру в Москве?
Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.
Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.
Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:
- месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
- планировка квартир, общая жилплощадь;
- наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
- наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
- техническое состояние дома, год его постройки и т. д.
Сделки по размену одной квартиры на несколько меньших — обычная практика. По оценке компании МИАН, на рынке обменов сделки, связанные с разъездом жильцов, составляют 70% всех обменов. Размен приватизированных квартир происходит путем альтернативной сделки. Сначала ищут покупателя на квартиру, потом подбирают варианты будущих квартир, после чего одновременно заключается сделка купли-продажи объектов. Большинство разменов происходит по семейным обстоятельствам: молодая семья хочет съехать от родителей, выросшее чадо рвется в самостоятельную жизнь и т. п.
Однако сейчас к риэлтерам все чаще обращаются клиенты, которые хотели бы разменять свое жилье из-за финансовых проблем. С началом кризиса возможностью разделить квартиру на части все больше интересуются как владельцы бизнеса, так и уволенные или попавшие под сокращение зарплаты сотрудники. В таких условиях операции с недвижимостью — вынужденная мера. Например, некоторые вынуждены продавать даже однокомнатную квартиру, чтобы купить более дешевую — меньше и в менее престижном районе, но с доплатой, пишет Коммерсант.
Чаще всего встречающийся вариант — размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные: одну сдавать в аренду, во второй — жить. «Мы отметили появление интереса к таким сделкам в феврале. Сейчас многие теряют работу. Если понимают, что в ближайшие полтора-два года не смогут восстановиться, начинают задумываться о том, какую выгоду можно извлечь из своей квартиры. Если квартира в хорошем районе, ликвидная, то ее можно разменять на две. Как правило, владельцы квартир стараются так подобрать варианты, чтобы одна квартира была максимально приближена к центру, тогда за нее можно получить хорошие арендные платежи. Вторая квартира, которая покупается для себя, находится в спальном районе или в ближайшем Подмосковье»,- рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.