Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безвозмездная аренда помещения и налогообложение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.
В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.
Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.
Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.
Условия договора безвозмездного пользования
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет договора. Описывать передаваемое имущество надо так же подробно, как в договоре аренды. Если это имущество имеет индивидуальные признаки, например, безвозмездно передается в пользование транспортное средство, то указывают его государственный регистрационный и идентификационный номер, марку и модель, номер двигателя.
Рекомендуется указать в предмете договора и денежную стоимость передаваемого имущества. Во-первых, это потребуется бухгалтеру ссудополучателя для того, чтобы учесть это имущество на забалансовом счете, во-вторых, в случае повреждения или утраты вещи сторонам не придется спорить о сумме возмещения.
Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, оно не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.
Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный срок или без его указания. Если договор срочный, то ссудополучатель может в любое время отказаться от него, сообщив об этом ссудополучателю за месяц до этого (или за другой срок, указанный в договоре). Ссудодатель же не имеет права отказаться от срочного договора, если в нем такое условие не оговорено. В то же время отказаться от договора, который заключен бессрочно, может любая из сторон, о чем она должна уведомить другую сторону за месяц или в другой, указанный в договоре, срок.
Договор безвозмездного пользования может быть также расторгнут досрочно по следующим основаниям:
- ссудополучатель использует вещь в нарушение договорных условий или не по назначению;
- ссудополучатель не создает условий для поддержания вещи в исправном состоянии;
- в результате пользования состояние вещи существенно ухудшается;
- ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь другому лицу;
- обнаружены недостатки вещи, не позволяющие ее использование, о которых ссудополучатель не знал на момент заключения договора;
- если сложились обстоятельства, за которые ссудополучатель не отвечает, в результате которых вещь окажется в непригодном состоянии.
Если же срок договора истек, а ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Дополнительно сторонам стоит предусмотреть в договоре безвозмездного пользования и другие важные условия. Например, согласовать вопрос возмещения расходов ссудополучателя на неотделимые улучшения имущества, полученного в пользование.
Необходимо учитывать, что в договоре безвозмездного пользования не может быть пункта об оплате или предоставлении какой-либо услуги. В этом случае соглашение признается недействительным, так как оно не может содержать раздела оплаты ни в каком виде.
Особым условием является период действия. Если он составляется на срок 12 месяцев и более, необходимо подать договор в Росреестр для регистрации обременения. Оно автоматически прекращается, когда заканчивается аренда. Если договор заключается на меньший срок, его не нужно регистрировать.
Договор часто содержит пункт о целевом использовании нежилого помещения. Если данный пункт нарушается, его можно расторгнуть до истечения установленного срока. Чтобы не возникло дальнейших конфликтов, также включается пункт о расходах. Если речь идет о текущем ремонте и оплате коммунальных платежей, их оплата ложится на плечи арендатора. Капитальный ремонт оплачивает собственник.
В рамках данной консультации мы разработали типовой шаблон соглашений о ссуде нежилых помещений, который можно скачать и, после небольшой индивидуализации, смело использовать.
Вполне пригоден для использования также и любой типовой образец договора аренды нежилого помещения. Потребуется лишь заменить отношения аренды отношениями ссуды, и убрать пункт договора, регламентирующий оплату.
Структура договора ссуды является классической и включает в себя следующие структурные элементы:
- дату и место составления контракта;
- реквизиты и наименование договора;
- наименования (ФИО) и иные данные контрагентов;
- преамбула, включающая в себя сведения о том, что стороны пришли к согласию заключить договор ссуды;
- сведения о предмете договора;
- детальная характеристика объекта недвижимости, включая адрес, право собственности ссудодателя на это помещение, техпаспорт помещения, кадастровый номер и т.д.;
- срок действия договора;
- условия передачи помещения от ссудодателя ссудополучателю и наоборот;
- обязанности участников договора, включая обязанность ссудополучателя содержать помещение в надлежащем состоянии, использовать его по назначению, своевременно оплачивать коммунальные услуги и т.д.;
- штрафные санкции за неисполнение условий договора;
- способы разрешения споров;
- условия продления договора;
- право или отсутствие права ссудополучателя передавать помещение в субаренду;
- реквизиты и подписи участников договора.
Типовой договор безвозмездного пользования нежилым помещением по ГК РФ: инструкция по заключению, бланк, форма, образец
Договор аренды на безвозмездной основе нежилого помещения (образец ниже) составляется между двумя лицами: ссудодателем, предоставляющим помещение и ссудополучателем, приобретающим его в своё распоряжение.
Если обе стороны соглашения являются физическими лицами, то договор безвозмездного пользования нежилым помещением между физ лицами может быть оформлен в виде устной договорённости. Когда хотя бы одной из сторон выступает предприниматель, сделка заключается письменно в установленной форме.
Если на момент оформления предмет сделки числится в оперативном управлении, соглашение бесплатного пользования составляется на основании договорённости между собственником нежилого объекта и третьим лицом.
Договор нежилого помещения в безвозмездное пользование должен содержать следующую информацию:
- указание сторон,
- подробное описание предмета соглашения,
- цели и условия использования,
- права и обязанности,
- ответственность сторон и т.д.
Документ составляется в соответствии с общими требованиями закона к оформлению сделки.
ВАЖНО! Финансовые нюансы (аванс, вознаграждение, оплата и т.д.), указываемые в арендных соглашениях, в данном случае недопустимы!
Структурно документ состоит из следующих элементов:
- вступительная часть.
Реквизиты документа, его цели, условия, полное наименование сторон и лиц, представляющих их интересы.
- Предмет соглашения.
Подробное описание объекта с его точным адресом, подтверждение прав ссудодателя на предоставления его в пользование (свидетельство о гос. регистрации права собственности, документ об отсутствии запретов на предмет сделки, документальное подтверждение того, что оно не числится в залоге или аресте).
- Права и обязанности сторон.
В этом пункте следует указать право ссудополучателя на страхование нежилого объекта на его имя, а также на предоставление ему другого помещения в определённые сроки при обнаружении им недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации в соответствии с целевым назначением объекта договора.
- Балансовая стоимость предмета сделки, указанная как в цифрах, так и прописью.
- Порядок несения эксплуатационных издержек.
Оплата ссудополучателем коммунальных и эксплуатационных издержек, обязанность ссудодателя возместить другой стороне расходы, связанные с выполнением им каких-либо ремонтных работ.
- Ответственность сторон.
При повреждении здания ссудополучатель несёт за это ответственность в случае ненадлежащей эксплуатации или пренебрежения им возможностью предотвращения нанесения ущерба и при передаче им нежилого объекта другим, не определённым при заключении сделки, лицам.
- Срок действия соглашения и условия его досрочного расторжения.
- Прочие условия.
- Реквизиты и подписи обеих сторон.
Кто вправе передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование
Право на совершение сделок с недвижимым имуществом имеет собственник помещения или его доверенное лицо. Однако тут есть ограничения. К примеру, если ссудодателем выступает коммерческая организация, она не может передавать права на имущество членам этой компании (в том числе учредителям и контрольным органам). Это предусмотрено в ст. 690 ГК РФ.
В случае безвозмездной передачи помещения необходимо учитывать наличие прав третьих лиц на эту собственность. Собственник обязан оповестить получателя об ограничениях, если таковые есть, а также о правах других лиц на эту недвижимость.
Если собственник проигнорирует это требование, получатель вправе расторгнуть договор. В этом случае владельцу помещения придется возместить второй стороне все понесенные убытки.
Особенности договора безвозмездного пользования
Само название документа говорит о том, что сделка не подразумевает перечисления каких-либо средств в пользу собственника. Тем не менее, законодательно регулируются финансовые аспекты документа относительно ответственности в случае несоблюдения условий соглашения и правил сохранности имущества, переданного в пользование.
Частично договор безвозмездного пользования дублирует положения договора аренды. К примеру, в части описания недвижимого имущества, передаваемого в пользование.
Обязанности получателя могут быть расширены в сравнении с арендными отношениями. Так, например, пользователь может взять на себя траты на поддержку помещения в должном состоянии – проведение ремонта, оплата коммунальных услуг и т.д.
Кроме того, существуют и другие особенности безвозмездной сделки:
- требуется подробно описать передаваемый объект недвижимости с указанием его фактического состояния на момент совершения сделки – отсутствие описания является основанием для признания договора недействительным;
- имущество не должно иметь недостатков, которые препятствуют возможности его использования по целевому назначению;
- после оформления договора получатель вправе передать помещение в пользование третьим лицам на безвозмездной основе – передача прав за оплату при этом не допускается, даже если собственник дает свое согласие;
- если передаваемое имущество является памятником истории и культуры, то потребуется экспертиза сделки и ее регистрация в профильных государственных учреждениях;
- объект передается получателю со всей сопутствующей документацией – техпаспортом, актуальной выпиской из ЕГРН и т.д., если договор безвозмездного пользования не подразумевает иного.
Договор можно заключать на любой срок. Если в тексте документа не предусмотрено конкретного периода действия, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. На период действия сделки вся ответственность за состояние имущества возлагается на получателя.
Особенности договора аренды на безвозмездной основе
Данный вид договора может составляться в отношении разных объектов недвижимости. Например, контрагенты могут договориться между собой о безвозмездном предоставлении помещения под офис. Такой договор аренды имеет свои особенности:
- в тесте договора необходимо указать, что помещение предоставляется на безвозмездной основе;
- также в договор включаются правила разрешения конфликтных ситуаций в случае их возникновения;
- описывается предмет сделки, то есть передача какого либо имущества происходит по договору (в нашем случае это помещение);
- срок действия договора (если указание о сроке действия договора в документе отсутствует, то считается, что он равен 1 году);
- основания для расторжения договора аренды помещения;
- в договор также вносятся иные сведения, которые стороны сочтут для себя важными.
Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора
В ряде случаев одного только соглашения о бесплатном пользовании недостаточно. Ещё потребуются приложения к договору аренды, безвозмездного пользования нежилым помещением.
В их число будут входить такие данные.
В первую очередь понадобится графическая схема (экспликация), ведь арендатор должен знать, какой частью недвижимости он имеет полное право пользоваться.
Далее в состав приложений могут входить копии технического и кадастрового паспорта, а также других правоустанавливающих документов.
Если предоставляется согласие от супруга наймодателя, то прикладывается и оно. От лица какой-либо из сторон договор может подписать представитель. В этом случае в число приложений должна входить копия соответствующей доверенности.
С приложениями мы разобрались. Теперь перейдём к составу документов, которые оформляются вместе с договором.
Независимо от того, кто выступает арендодателем (ссудодателем), передача и обратный возврат имущества оформляются актом приёма-передачи. В нём описывается состояние недвижимости на соответствующий момент времени, а также фиксируются данные коммунальных счётчиков.
В случае, если имущество передаётся между юридическими лицами, то наймодатель передаёт нанимателю счет-фактуру. Она необходима для ведения налогового учёта по НДС.
Что такое сделка по передаче жилого помещения в безвозмездное пользование
Договор безвозмездного пользования жилым помещением (далее — ДБП) ещё называют договором ссуды. ДБП — это соглашение между собственником жилья и любым другим человеком о том, что первый разрешает второму бесплатно жить в своём помещении какой-то срок. По ДБП собственник передаёт жильё, а новый пользователь принимает его и обязуется возвратить в хорошем состоянии.
Мало кто будет сдавать незнакомым людям жильё забесплатно. ДБП собственник заключает с теми, кому больше доверяет: с родственниками или друзьями. Может показаться, что заключать договоры с близкими как-то не по-людски, но у ДБП есть несколько юридических плюсов:
- поможет по закону оформить проживание родни — зарегистрировать по месту пребывания (на жилплощади собственника), т. е. сделать временную регистрацию;
- позволяет чётко прописать всё нюансы пользования жильём;
- можно в договоре решить вопрос с платой за коммунальные расходы — закон не запрещает перевести их на пользователя (хоть само проживание в квартире безвозмездное, но счётчики от этого крутиться не перестают);
- позволяет зафиксировать состояние имущества, его дефекты; это гарантирует, что имущество вернётся таким же, каким и было, + помогает избежать размолвок с роднёй по поводу состояния имущества (ссоры о том, кто поцарапал шкафчик на кухне — новые жильцы сейчас или ещё собственник давным-давно);
- если всё-таки возникнет конфликт, то наличие договора в суде даёт собственнику гарантии на компенсации.
Основным элементом соглашения являются арендные объекты, т.е. предмет сделки. Его следует детально описать, отметив площадь, этажность, месторасположение и иные характеристики объекта аренды. Неотъемлемой частью договора будет технический паспорт объекта, поскольку нужно понимать, о каком помещении либо его части идёт речь.
Помимо этого, обязательным условием сделки является её безвозмездность. В противном случае это будет обычная аренда.
Также в соглашение могут быть включены и различные индивидуальные условия, касающиеся:
- срока действия документа;
- порядка использования объекта;
- произведения ссудополучателем улучшения состояния помещения;
- расторжения соглашения;
- ответственности сторон за нарушение положений договора и т.д.
В законе нет понятия безвозмездной аренды нежилого помещения. Предоставление вещи, и недвижимости в том числе, коей является и нежилое строение, осуществляется по соглашению о безвозмездном пользовании (ссуда).
Суть данного договора сводится к тому, что одна сторона, которую гражданское законодательство называет ссудодатель, передает другой – ссудополучателю, нежилое пространство в пользование. Оно для ссудополучателя является временным и бесплатным. По истечении срока договорённости получатель ссуды обязан вернуть вещь в том же состоянии, в котором она было получена изначально (конечно, с учетом нормального износа).
Особенности и условия договора
К соглашению ссуды, можно применить некоторые приемы сделок, с финансовой выгодой. Рассмотрим конкретно, какие именно:
- Должно быть, полное описание самого помещения. Если такого описания не будет, то сделку можно признать недействительной;
- Обязательно необходимо указывать сроки сделки или прописать, что она бессрочная;
- Прописать целевое назначение. При использовании арендатором площади для других целей, у арендодателя есть возможность досрочно расторгнуть соглашение;
- По окончании срока договора, его можно продлить, при этом условия останутся неизменными. Есть возможность заключить новый контракт с другими условиями, по обоюдному согласию;
- Арендатор может производить разнообразные улучшения помещения. Если улучшения можно демонтировать, без повреждения здания, то съемщик может забрать их с собой, после окончания срока действия сделки.
По законодательству РФ, безвозмездную аренду можно проводить только с объектами недвижимости, которые находятся в собственности гражданина. Если здание или площадь находится в имуществе у организации, то гражданин не может выступать арендатором.
Обязанности арендатора и арендодателя
Владелец нежилого помещения, в данном случае ссудодатель, обязан после подписания соответствующего договора передать во временное пользование объект недвижимости ссудополучателю. При этом второй стороне также должны быть переданы все необходимые документы. Собственник обязан:
- в установленный срок передавать арендатору счета на оплату коммунальных услуг;
- своевременно проводить капитальный ремонт помещения и всех инженерных коммуникаций;
- принимать с арендатором совместные решения относительно улучшения и модернизации объекта.
Арендатор, в свою очередь, обязан:
- эксплуатировать объект недвижимости в соответствии с целями, описанными в пунктах договора;
- внимательно следить за техническим состоянием помещения;
- предотвращать порчу имущества арендодателя, которое находится в нежилом помещении и передано вместе с ним во временное пользование;
- по истечении срока действия договора передать собственнику объект недвижимости.
Каждая из сторон имеет законное право досрочно расторгнуть договор. Для этого должны быть веские причины, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ. В любом случае перед расторжением сделки одна сторона должна уведомить другую сторону о своих намерениях.