Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы понять обстоятельства, связанные со строительством жилых, а не сельскохозяйственных зданий, необходимо рассмотреть использование земли. Земля распределена в соответствии с классификатором, введенным приказом № 540 Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года. Согласно ей, участки 2.1 и 2.2 предлагают возможность застройки, если земля предоставлена для возделывания и строительства индивидуальных объектов, таких как дачи и садовые домики Предоставляет.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
На какие категории делятся земли
Всего существует семь категорий.
- Земли поселений,.
- Сельскохозяйственные земли — Лесные земли, и
- Лесные земли — Земли водного фонда
- Фонд водных земель, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информационных технологий, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, -.
- Зарезервированные земли,.
- Земли на особо охраняемых территориях.
Особые охранные зоны регулируют, какие здания могут быть построены на земельных участках.
Интерес к сельскохозяйственным землям был оживлен последними изменениями: постановлением правительства от 21. 09. 20.
1509 о выращивании и использовании лесов на землях сельскохозяйственного назначения, включая земли несельскохозяйственного назначения — 18. 09. 20 № 1482 новое назначение неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
В результате изменений в законодательстве были определены более или менее четкие процедуры для разведения рыбы в прудах на сельскохозяйственных землях, начиная с 2020 года. В то же время вступили в силу новые правила, касающиеся садовых участков и домов. Некоторые другие вопросы, связанные с сельскохозяйственными землями, не считаются однозначно решенными.
Соответствующие нормативные акты не изменились за последние годы. На этом семинаре будут обсуждаться актуальные и проблемные вопросы сельскохозяйственных земель.
Строительство дома – виды участков земли, требования
Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:
- Приусадебное хозяйство.
- Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
- Пашни.
- Садоводческие и огороднические товарищества.
- С/х-производство.
- Земли под выпас.
На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:
- Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
- Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.
Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.
Можно ли строить склад и дорогу
Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.
В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.
Строительство дома на землях КФХ
С 1 марта 2022 г. фермерам разрешили строить дома на земле КФХ из состава сельскохозяйственного назначения, в том числе, занятой сельхозугодиями (на которых строительство, по общему правило, запрещено). Это значительно облегчило деятельность многих средних и крупных фермерских хозяйств, требующую постоянного надзора.
В то же время, законом о КФХ установлен ряд требований к строительству дома на фермерской земле:
- жилой дом под фермерское хозяйство может быть только один и иметь не более трех этажей;
- площадь жилого дома на земле КФХ может составлять не более 500 кв. м, а площадь застройки — не более 0,25% от площади участка;
- для оформления дома на КФХ фермер реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства;
- фермерский дом остается в составе имущества КФХ.
Следует отметить, что ранее построенные дома на землях КФХ могут быть зарегистрированы и поставлены на учет в срок до 1 марта 2026 г., при условии соблюдения указанных предельных параметров. То есть в их отношении применяется некий аналог дачной амнистии. Однако, если участок отнесен к особо ценным сельскохозяйственным угодьям (например, земля мелиорируемая), размещение КФХ жилого дома требует согласования проекта с уполномоченным органом.
Кроме того, на федеральном уровне закреплено, что законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на землях КФХ из состава сельхозземель. В настоящее время запрет на строительство домов на земле КФХ введен в Московской и Тверской областях, Краснодарском крае и ряде других регионов.
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Регистрация построек на земельном участке
Регистрация строений на садовом участке регулируется Градостроительным кодексом (далее – ГрК РФ), федеральными законами № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» и № 93 от 30.06.2016 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о дачной амнистии). Последний дает возможность зарегистрировать участок и строения на нем по упрощенной схеме.
Зарегистрировав дом на садовом участке, нужно присвоить ему адрес. Инициатором может быть как собственник, так и администрация. Чтобы получить адрес, собственнику нужно написать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.
Далее решение принимается уполномоченным сотрудником.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Как можно узаконить строительство
Чтобы не иметь таких проблем, рекомендуется выбирать под строительство, индивидуальное или капитальное, участки земель населенных пунктов, с соответствующим ВИР. Перед покупкой земельного надела для той или иной цели, нужно обратиться в местные органы власти и узнать, возможно ли строительство дома на земле.
Если подразумевает вид разрешенного использования под садоводство и огородничество или ЛПХ, на строительство будет наложен запрет. Иногда покупатели такой земли надеются, что потом возможно будет сделать запрос в местную власть на перевод земельного участку в нужную категорию, которая разрешает возведение жилого дома.
Но рисковать не нужно, даже суд может отказать в такой просьбе, ходатайстве несмотря на то, что дом уже возведен и запланирован для постоянного проживания.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Необходимость проекта планировки территории для строительства на землях сельхозназначения
Проект планировки территории представляет собой градостроительный документ, перекликающийся с проектом межевания. В проекте планировки содержится более детальная информация о характеристиках объектов недвижимости. Также в нем указаны зоны расположения планируемых построек.
На основе проекта допускается разделение земель сельскохозяйственного назначения, а также строительство определенных объектов.
- По закону проект планировки территории требуется при возведении сооружений в садоводческом некоммерческом объединении, дачном и огородническом товариществе.
- Проект планировки затребуют и в том случае, когда собственник или арендатор участка задумал построить крупное здание или ряд сооружений, которые изменят элементы планировочной структуры.
- Применяется данный документ, когда происходит освоение и развитие территорий, относящихся к ДНП и СНТ.
Можно ли построить магазин на землях сельхозназначения?
Строительство объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения допускается, если такие объекты соответствуют целевому назначению участка. Приходится учитывать вид разрешенного использования, когда речь заходит о строительстве магазина. На разных землях сельхозназначения можно строить культурно-бытовые здания, производственные корпусы, склады и хранилища. При этом важно соблюдать требования градостроительных регламентов и иных нормативных актов.
Если подобные требования соблюдены, а участок относится к сельскохозяйственному производству, строительство магазина допускается. Но он должен соответствовать:
- экологическим нормативам;
- противопожарным правилам;
- санитарно-гигиеническим нормам;
- строительным требованиям.
Как оспорить отказ в разрешении на строительство на землях сельхозназначения?
При оспаривании отказа следует руководствоваться основаниями, указанными в данном решении. Также надо учитывать требования законов и прочих правовых норм. Оспорить отказ уполномоченных органов можно на досудебной стадии и в суде. Но перед этим нужно проверить:
- что вы представили полный перечень документов;
- пройдены все согласования, получены допуски от различных инстанций;
- существует возможность строительства на конкретном участке;
- объект недвижимости соответствует виду использования надела.
В этом случае отказ вынесен незаконно и нарушает права заявителя. А значит, необходимо обратиться с заявлением о признании отрицательного решения неправомерным в орган, давший такой ответ. Если претензию отклонят, придется готовиться к разбирательству в суде.
На данной стадии важно доказать, что отказ вынесен с нарушением законов, либо основания, указанные в нем, не соответствуют действительности. Необходимо представить доказательства, что строительство на выбранном участке возможно. При этом заявитель предпринял требуемые по закону попытки урегулирования спора. Чтобы иск приняли к рассмотрению, нужно:
- Правильно определить ответчика – орган, отказавший в выдаче разрешения на строительство;
- Юридически грамотно составить исковое заявление – уделите особое внимание мотивировочной части;
- Выбрать суд для рассмотрения иска – суд общей юрисдикции (для физических лиц) или арбитражный суд (для организаций и ИП).
Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?
Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий – ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:
- Пастбищами и сенокосами;
- Лесополосами и пашнями;
- Залежами;
- Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
- Дорогами и прогонами;
- Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.
Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.
Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?
Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:
- Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
- Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
- Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
- Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
- Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
- Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.
Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.
Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.
Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.