Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3. Определение долей в праве долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Как рассчитать долю в квартире. Расчет неравных долей в квартире
Согласно нормам действующего законодательства, по инициативе любого из совладельцев жилого помещения может начаться процедура выделения новой или перераспределения уже имеющихся частей.
Существует два возможных варианта развития событий:
- жильцы путем переговоров достигают соглашения и начинают процедуру;
- кто-то из собственников против и отчуждение осуществляется в судебном порядке.
Не стоит путать понятия раздела и выдела. Чтобы было проще понять различия между ними, ознакомьтесь с таблицей, представленной ниже:
| Раздел | Жилье, находящееся в долевой собственности, делится на несколько частей, каждая из которых становится частной собственностью конкретного жильца |
| Выдел | После выделения из общей собственности небольшой ее части, остальная территория сохраняет свой прежний статус |
Калькулятор: какие доли выделить детям
Если покупаете квартиру и вкладываете в нее маткапитал, доли в этом жилье должны получить все члены семьи. Весь вопрос — каких размеров. Часто родители делят квартиру на равные части и дети получают доли, равные родительским.
Но в дальнейшем продать эту квартиру и купить новую будет сложнее. Все сделки с жильем, где есть детские доли, нужно согласовывать с органами опеки. И родителям нужно будет доказать, что жилищные права детей с новой покупкой улучшатся, а доли не уменьшатся.
Иначе опека не согласует сделку.
Чтобы избежать сложностей с опекой, лучше выделять детям доли, соразмерные сумме вложенного материнского капитала. В этом случае продать квартиру с небольшими детскими долями будет проще.
Укажите в калькуляторе стоимость квартиры и ее метраж и узнайте, какие доли выделить себе, а какие — детям.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Комментарии к статье 245 ГК РФ
Статья 245 ГК РФ закрепляет порядок определения размера долей в праве общей долевой собственности. По общему правилу, размер доли может быть определен:
1) на основании закона. Например, при наследовании неделимой вещи доли наследников первой очереди будут равными (ст. 1141 ГК РФ), а наследники по праву представления поделят между собой долю умершего наследника (ст. 1146 ГК РФ);
2) соглашением участников. Например, если трое граждан решили приобрести недвижимое имущество, то они соглашением могут определить доли в праве общей долевой собственности в зависимости от вклада каждого, а могут соглашением решить вопрос иначе;
3) доли считаются равными, если они не определены предыдущими двумя способами и не могут быть определены.
При этом, соглашением сторон допускается возможность установления:
размера долей каждого из участников общей собственности (например, в момент приобретения права на конкретный объект. Критерием определения доли субъекта в общем имуществе может быть размер вклада, вносимого в общее имущество);
оснований изменения долей каждого из участников общей собственности (например, в случае приращения общего имущества. К примеру, один из участников за счет личных средств собирается возвести или уже возвел пристройку к дому, находящемуся в общей долевой собственности).
Установление соглашением сторон размера долей в момент приобретения права на конкретный объект не исключает возможности заключения соглашения об определении размера долей в любой момент до прекращения права собственности.
При изменении размера долей может учитываться роль участника в приращении общего имущества, в частности, могут быть учтены деятельность, направленная на приращение имущества, дополнительные взносы в общее имущество и т.д.
В установленных законом случаях доли могут определяться на основании односторонней сделки, например, наследодатель вправе определить в завещании доли наследников в завещанном имуществе (ст. 1122 ГК РФ).
Размер доли в силу закона. Иногда законодатель императивно определяет критерии, которые учитываются для определения доли каждого из сособственников. К примеру, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Определение доли в земельном участке под многоквартирным домом
Одной из важных частей в общем праве имущества МКД является земля под домом и придомовой участок, закрепленный за конкретным домом. Этой землей собственники владеют совместно, а значит и управляют ею в пределах своего объема права. Земля и находящееся на ней оборудование, сооружения, нуждаются в ремонте, обслуживании. Все хозяева квартир наделяются правом голоса и получают обязанности заботиться о благоустройстве согласно расчету доли земельного участка.
Определение долей в праве долевой собственности
Почти во всех нормах ГК об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. Статья 245 ГК закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности.
Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст.39 Семейного Кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п.3 ст.258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п.3 ст.258 ГК о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Как определить размер доли
Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.
Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?
Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?
Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.
Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.
В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.
Что такое доля собственника в общем имуществе МКД
Так как посчитать долю в многоквартирном доме можно только после выявления полного объема права, в предварительном изучении нуждается само понятие общего имущества МКД.
Согласно К РФ, владельцам помещений в МКД совместно принадлежат следующие объекты:
- нежилые помещения; внутренние пространства, не входящие в границы конкретных квартир, связанные с обслуживанием помещений в доме; площади в пределах 1 дома, приспособленные и оборудованные для выполнения социально-бытовых целей в интересах всех собственников; крыши здания, а также конструкции дома (несущие и ненесущие элементы); оборудование санитарно-техническое, электрическое, механическое, направленное на удовлетворение потребностей жильцов дома или кого-либо из собственников в МКД; земля, на которой стоит здание, включая территории с озеленением, благоустроенные, рассчитанные на эксплуатацию, обслуживание дома.
Основания для изменения размера долей
Каждый собственник общего имущества имеет право за свой счет произвести неотделимые улучшения объекта, например, перестроить дом, сделать к нему пристройку или добавить этаж. Эти действия, совершенные при наличии определенных условий, могут повлечь за собой изменение долей в праве общей долевой собственности.
Кроме получения разрешения соответствующих инстанций, потребуется согласие всех остальных совладельцев, ведь подобные мероприятия напрямую связаны с осуществлением правомочий, касающихся общей собственности.
Согласие сособственников может быть получено не всегда, поскольку действия по улучшению своей части могут привести к тому, что ими застройщик уменьшил размер долевой собственности участников или осложнил доступ к части имущества другого совладельца.
Такие споры разрешаются путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Суд рассматривает законность и характер заявленных возражений и выносит решение об удовлетворении или отклонении иска.
Увеличением доли участника, который за свой счет произвел неотделимые улучшения имущества, решается вопрос о том, как определить размер доли в случае, если улучшения осуществлены с соблюдением правил.
Отделимые улучшения, как правило, переходят во владение осуществившего их участника.
Как происходит определение долей в праве общей совместной собственности
Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру имеет свои нюансы. Согласно , на все совместно нажитое в браке имущество распространяется законный режим собственности супругов, если иное не прописано в брачном договоре, заключенном супругами.
Таким образом, все совместно нажитое имущество, в том числе недвижимость, принадлежит обоим супругам на равных правах и в равных частях. При определении доли в совместной собственности эта доля является фиксированной и составляет ровно половину.
Как и в любом другом случае владения совместной собственностью, участники могут заключить нотариально заверенное соглашение о выделении долей в квартире или обратиться в суд.
Если раздел квартиры происходит одновременно с расторжением брака и рассматривается в суде, размер долей может быть определен с учетом различных факторов, если целесообразность пересмотра традиционного раздела будет доказана заявителем документально.
Правила, касающиеся производимых улучшений общего имущества
В качестве улучшений закон подразумевает результаты изменения параметров имущества, обеспечивающих увеличение его ценности или улучшающих его существенные свойства.
Таковыми не являются следующие действия:
- выполнение как текущих, так и капитальных ремонтных операций. Эти расходы считаются связанными не с улучшением, а с поддержанием необходимых характеристик;
- осуществление действий, хотя и являющихся улучшениями, но отличающихся избыточной дороговизной и роскошью, в сравнении с аналогичными случаями. Это исключение делается для защиты других сособственников от возможных недобросовестных актов со стороны более экономически сильного субъекта.
Особенности оценки доли в квартире
Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.
- при страховании;
- при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
- при использовании в качестве уставного капитала организации;
- для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
- при оставлении доли под залог для взятия кредита.
Как определяются доли в квартире
Разделение долей нуждается в предварительном установлении общей площади жилого помещения, которая будет состоять как из комнат жилого назначения, так и подсобных помещений. Исходя из полученной величины, собственники могут начать процесс распределения долей пропорционально числу владельцев.
На окончательный расчёт непосредственно влияет множество факторов, в числе которых:
- Численность содольщиков. Чем больше претендентов на выделение обособленной единицы жилплощади, тем меньше квадратных метров им достанется.
- Если недвижимость отнесена к категории совместной собственности, она не подлежит разделу на доли.
- Изначально доли жильцов являются абсолютно равными (п.1 ст.245 ГК РФ). Если пользователи намерены отклониться от принципа равенства, им придётся заключить соответствующее соглашение.
- При разделе однокомнатных квартир доли не могут быть выражены в виде отдельных комнат, так как это невозможно при имеющейся планировке.
- За счёт выдела доли в натуральном выражении допускается отделение от долевой собственности. Выдел в натуре предполагает создание автономного обособленного помещения с отдельным входом, доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
- Если метраж полученной доли не соответствует заявленным параметрам, совладелец вправе рассчитывать на выплату или получение компенсации от других собственников. При этом право собственности на долю он теряет в пользу других владельцев.