Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилое помещение: что это такое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для многих может показаться странным, но Жилищный кодекс, на который чаще всего ссылаются, когда дело касается недвижимости, не даёт чёткого определения нежилого помещения. При этом он описывает особенности перевода жилых площадей в нежилые. Используется это понятие и в прочих законах и нормативных актах, но и в них полностью не раскрывается.
Письмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21 «О порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости»
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
от 4 февраля 2021 г. N 13-00065/21
ИЗМЕНЕНИЯ НАЗНАЧЕНИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ
И НАИМЕНОВАНИИ ТАКОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Вопрос: Об изменении сведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.
При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.
Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.
Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.
В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».
Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.
Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.
Назначение нежилое здание наименование жилое строение что означает
Письмо Росреестра от 4 февраля 2021 г. № 13-00065/21 (о порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости)
Вопрос: Об изменении ведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
Ответ: В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных в том числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.
По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.
При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.
Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.
Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона № 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект) (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 21 июля 2020 года) планируется статью 70 Закона № 218-ФЗ дополнить частью 17, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.
Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.
В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства − отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».
Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.
Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.
Нежилое помещение в законодательстве РФ
Поэтому дать определение рассматриваемому понятию можно только через то, что представляют собой жилые объекты. Согласно ЖК к ним относятся:
- жилые дома, либо их части. Это состоящие из отдельных комнат и вспомогательных помещений индивидуальные строения, полностью приспособленные под проживание;
- квартиры. Представляют собой структурно обособленные помещения, общность которых составляет многоквартирный дом. Как правило, квартира состоит из одной либо нескольких комнат;
- комната. Часть квартиры или дома, в которой может проживать человек.
А поскольку все объекты недвижимости в обязательном порядке относятся либо к жилому, ибо к нежилому фонду, то любые помещения, кроме указанных выше, являются нежилыми. Другими словами, это такая недвижимость, которая используется в любом качестве, кроме как для проживания (за одним исключением, о котором мы поговорим ниже).
Исходя из всего вышесказанного, можно также выделить ряд признаков, позволяющих определить, что это нежилая недвижимость:
- прописанный в документах объекта статус «нежилое»;
- наличие отдельного от общего входа;
- особые требования по нормам пожарной и
санитарно-гигиенической безопасности.
Апартаменты — нежилое помещение?
На первый взгляд, этот вопрос может показаться странным, но на деле именно здесь часто возникает недопонимание между желающими приобрести недвижимость и застройщиками. В последнее время слово «апартаменты» можно встретить довольно часто. И столь же часто его используют в качестве синонима к слову «квартира».
Однако
По документам такие помещения являются гостиницами или офисами, даже если при этом они находятся в зданиях, выглядящих как самые настоящие многоквартирные дома. И если только вы изначально не планируете приобретение нежилых помещений с апартаментами стоит быть аккуратнее.
С другой стороны, застройщики часто стараются компенсировать то, что по факту апартаменты являются нежилыми помещениями. Как правило, это выражается в более низких, чем на полноценные квартиры, ценах.
Можно ли изменить назначение дома?
Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.
Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.
Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.
Назначение нежилое здание наименование жилое строение
3 Федерального закона от 26 ноября 1996 г. № 138-ФЗ «Об обеспечении конституционных прав граждан Российской Федерации избирать и быть избранными в органы местного самоуправления « право избирать депутатов представительных органов местного самоуправления и выборных должностных лиц местного самоуправления принадлежит гражданину Российской Федерации, постоянно проживающему на территории соответствующего муниципального образования и достигшему на день выборов 18 лет.
Порядок осуществления строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, регулируется Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» . В пп. 4 п. 1 ст. 19 этого закона предусмотрено, что член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право на строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений – на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений – на дачном земельном участке; некапитальных строений, хозяйственных строений и сооружений – на огородном земельном участке.
Рекомендуем прочесть: Одобрят ли ипотеку если есть кредиты
Ответы юриста на частные вопросы
Что такое учрежденческое помещение?
Учрежденческое помещение – это второе название административного объекта. Под ним подразумевается офис или здание, которое занимает организация, учреждение или его подразделение, относящееся к аппарату управления.
Можно ли открыть доставку суши в нежилом помещении многоквартирного дома? Отдельный вход есть.
Да, но нужно отправить уведомление в Роспотребнадзор.
В нашем доме есть организация, вход один. Люди, ожидающие своей очереди в подъезде, мешают жильцам. Законно ли это?
Нет, незаконно. Согласно ст. 22 ЖК РФ, собственник должен был перевести жилое помещение в нежилое. Это возможно, если соблюдаются все требования, в том числе и по оборудованию отдельного входа. Перевод невозможен, если не получается обойтись без использования территорий, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Подайте жалобу в ТСЖ, если не отреагируют – в прокуратуру.
Какие бывают виды жилищного фонда?
Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд делится на несколько видов: частный, государственный, муниципальный. В зависимости от целей использования он делится на специализированный, индивидуальный, социальный, коммерческий.
Можно ли перевести квартиру на первом этаже, взятую в ипотеку, в нежилое помещение?
Теоретически это возможно, но понадобится согласие банка на изменение статуса залогового объекта, и вряд ли его дадут. Законом перевод ипотечной квартиры в нежилой фонд не запрещен.
Определение понятия «нежилое помещение»
Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.
Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.
А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).
Проблемы изменения назначения объектов учета / Последние новости
В соответствии с пунктами 15,16,18 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. №221-ФЗ (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся:
- — назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
- — назначение помещения (Жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
- — назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение.
Согласно Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 №42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (далее – Порядок ведения ГКН) п.
8 подпункт 1 раздела II Структура и состав кадастровых сведений Реестра объектов недвижимости в запись об объекте недвижимости вносятся общие сведения об объекте недвижимости в объеме, предусмотренном пунктами 63, 73, 76, 79 и 82 Порядка ведения ГКН.
В соответствии с частью 2 статьи 16 кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 — 20, 25 — 29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений, осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Как следует из пункта 10 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, документом, необходимым для внесения или изменения сведений о назначении является копия документа, подтверждающего в соответствии с Законом о кадастре изменение назначения здания или помещения. Такие документы могут запрашиваться органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 5 статьи 16 Закона о кадастре, т.е. в порядке информационного взаимодействия.
- Соответственно в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете в связи с изменением назначения здания, помещения и при этом непоступления соответствующих документов из уполномоченных органа государственной власти или органа местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.
- При обработке заявлений, поступивших в орган кадастрового учета в связи с изменением назначения здания, помещения возникают следующие проблемы:
- 1) Отсутствие в актах органов местного самоуправления (далее – ОМС) сведений о кадастровом номере объекта учета (не часто, но встречаются случаи).
Тогда как в соответствии с пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 03.02.2014 г.
N 71″Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме» в случае перевода жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение орган местного самоуправления направляет в орган кадастрового учета документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, включая кадастровый номер и назначение помещения, в отношении которого осуществляется перевод, либо документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ (в случае, если для такого перевода требовалось проведение переустройства, перепланировки или иных работ в отношении помещения).
2) При переводе из жилого в нежилое помещение (или наоборот) в приказе/постановлении ОМС указывают площадь жилого помещения без учета балкона, лоджий либо наоборот при переводе в жилое из нежилого помещения указывают площадь с учетом холодных помещений (лоджий, балконов).
Оформление условия о целях аренды
Еще раз повторимся, что целевое назначение сдаваемого помещения устанавливается участниками сделки. При этом есть несколько вариантов:
- Сторонам не принципиально, для каких именно целей сдается помещение, главное, чтобы оно не использовалось для проживания. Тогда в условиях договора может быть прописано кратко: «Передается в аренду нежилое помещение».
- Стороны указывают цель использования в виде общего определения. Например, административное, торговое, производственное.
- Арендодатель сдает помещение по узкоспециализированному назначению. Такая ситуация часто встречается при аренде муниципального и государственного имущества. При этом в договоре может быть указано, что объект сдается не просто под магазин, а, например, под продуктовый магазин.
Помещение как объект аренды
В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений, к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
При заключении любого договора должен быть согласован его предмет (ст. 432 ГК РФ) как существенное условие. По смыслу ст. 650 ГК РФ предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.
Ответы юриста на частные вопросы
Что такое учрежденческое помещение?
Учрежденческое помещение – это второе название административного объекта. Под ним подразумевается офис или здание, которое занимает организация, учреждение или его подразделение, относящееся к аппарату управления.
Можно ли открыть доставку суши в нежилом помещении многоквартирного дома? Отдельный вход есть.
Да, но нужно отправить уведомление в Роспотребнадзор.
В нашем доме есть организация, вход один. Люди, ожидающие своей очереди в подъезде, мешают жильцам. Законно ли это?
Нет, незаконно. Согласно ст. 22 ЖК РФ, собственник должен был перевести жилое помещение в нежилое. Это возможно, если соблюдаются все требования, в том числе и по оборудованию отдельного входа. Перевод невозможен, если не получается обойтись без использования территорий, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Подайте жалобу в ТСЖ, если не отреагируют – в прокуратуру.
Какие бывают виды жилищного фонда?
Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд делится на несколько видов: частный, государственный, муниципальный. В зависимости от целей использования он делится на специализированный, индивидуальный, социальный, коммерческий.
Можно ли перевести квартиру на первом этаже, взятую в ипотеку, в нежилое помещение?
Теоретически это возможно, но понадобится согласие банка на изменение статуса залогового объекта, и вряд ли его дадут. Законом перевод ипотечной квартиры в нежилой фонд не запрещен.
Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?
Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).
Таблица № 3:
| Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость |
| Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы). | Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют. |
| Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение). | Коммуникации частично или полностью отсутствуют. |
| Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет). | Разрешено использование в коммерческих целях. |
| Возможность регистрации граждан. | Регистрация граждан запрещена. |
Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.
Изменение назначения здания
Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:
- Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения функционального назначения помещения;
- Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
- Поэтажный план здания;
- Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
- Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки и переоборудования помещения.
Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода.
Причинами изменения функциональных назначений зданий зачастую являются бурный рост и изменения в хозяйственно-экономической структуре городов. Дома, построенные в свое время на окраинах городов и не предназначенные для жилья, в новых условиях оказались без применения. Освободившиеся здания являются очень разными по своей конструкции и габаритам. Это могут быть, например, крупные промышленные здания, небольшие сельские школы, больницы др.
DPN Service — московская юридическая фирма, специализирующаяся на оформлении прав и документов при реконструкции объектов недвижимости Московского региона, а именно приводим в соответствии с действующим законодательством градостроительную, правоустанавливающую, кадастровую, инвентаризационно-техническую, земельно-правовую, архивную и другую документацию по объекту в случае его переустройства, переоборудования, реконструкции — возведение надстройки, пристройки, антресоли, обустройство чердака, мансарды, внутреннего пространства кровли, подвала и т.
Ответственность за неправильную эксплуатацию
Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность
. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.
Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.
Законодательство РФ не включает прямой ответственности за
, но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).
Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.
Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в .