Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 624. Выкуп арендованного имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Порядок заключения договора купли-продажи и оплаты имущества
3.1. В десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества Комитет направляет арендатору (заказным письмом с уведомлением либо под роспись уполномоченному лицу) проект договора купли-продажи арендуемого имущества, копию решения об условиях приватизации.
3.2. Договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения арендатором проекта указанного договора.
3.3. В случае если по истечении тридцати дней со дня получения арендатором проекта договора купли-продажи арендуемого имущества этот договор не заключен арендатором, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества утрачивается за исключением приостановления течения указанного срока в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
3.4. Оплата арендуемого имущества, приобретаемого арендаторами в рамках реализации преимущественного права на его приобретение, осуществляется арендатором единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять более пяти лет.
3.5. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления Администрации города Абакана об условиях приватизации.
3.6. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно.
3.7. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, объект находится в залоге у муниципального образования город Абакан.
Форма работ
В зависимости от хода взаимодействия с ДГИ, возможны несколько вариантов судебных решений вопроса:
- Оспаривание через протокол разногласий. Данный формат применим, если у Вас на руках проект договора от ДГИгМ и предложение заключить договор, но вы видите, что цена была завышена.
- Оспаривание отказа. Вам отказали по несоответствию Вашего обращения требованиям 159-ФЗ.
- Обязание заключить договор. Вы обратились в ДГИгМ, но уже прошло более полугода и никакого ответа. ДГИгМ необходимо обязать заключить договор продажи.
Какие вопросы, связанные с выкупом арендуемой муниципальной собственности по 159 ФЗ, мы решаем?
- Арендодатель продает муниципальную недвижимость по завышенной цене – оспорим в суде выкупную стоимость объекта.
- Вас не устраивают положения договора купли продажи по 159 ФЗ муниципальной собственности, например, большая неустойка – оспорим в арбитраже договор и добьемся лучших условий.
- Арендодатель затягивает сроки продажи имущества – через суд компенсируем арендную плату за указанный период и взыщем иные убытки.
- Арендодатель отказывает в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения – оспорим в арбитраже отказ и обяжем заключить договор купли продажи по 159 ФЗ.
- Администрация отказывается предоставлять отсрочку платежей по выкупу муниципального имущества по 159 ФЗ в связи с коронавирусом — оспорим отказ и обяжем заключить дополнительное соглашение к договору об отсрочке выкупа арендуемых помещений.
Почему нам доверяют решение юридических вопросов о выкупе помещения?
Специализация на недвижимости и ЖКХ
Мы обладаем экспертными знаниями в области решения споров в сфере недвижимости, ЖКХ. В штате аттестованные оценщики.
Более 10 лет практики
Юристы и оценщики нашей компании обладают многолетним опытом работы по всей территории РФ.
150 завершенных дел
У нас очень богатая практика по разрешению судебных споров по выкупу помещений по всей России.
Экспертное мнение
Мнению наших юристов доверяют ведущие СМИ (Первый канал, «Эхо Москвы», Четвертый телеканал, АТН и др.) и обращаются за комментариями и интервью.
Сложности при реализации преимущественного права
В большинстве случаев муниципальные власти стараются не продавать недвижимость субъектам МСП по льготе. Им выгоднее сдавать недвижимость в аренду, получая от этого постоянный доход. Это создает некоторые трудности на пути приватизации арендуемого имущества со стороны предпринимателей, поэтому на практике они чаще используют вариант подачи заявления в уполномоченный орган на осуществление приватизации самостоятельно (ч.2, ст.9 закона), который был описан выше.
Кроме того, для исключения объекта недвижимости из-под действия №159-ФЗ муниципалитет может включить его в перечень имущества, который предназначен для передачи во владение или пользование субъектами МСП. В этом случае данное имущество перестает быть объектом реализации преимущественного права на выкуп.
В некоторых случаях муниципальные арендодатели расторгают договор аренды досрочно, предполагая возможность выкупа объекта с преимущественным правом. Кроме того, может возникнуть сложность с реализацией данного права, если между прекращением соглашения об аренде и заключением нового договора аренды возник некоторый промежуток времени, что недопустимо по условиям выкупа помещения, указанных в №159-ФЗ.
Преимущества выкупа нежилых помещений у департамента имущества
Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв. м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п. 3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).
Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.
Этапы приватизации арендуемого объекта
Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр.
После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики).
При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.
Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости.
Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.
Приватизация недвижимого имущества
Приватизация недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, весьма популярный способ усиления положения на рынке среди арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства.
Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в п. 5 ст. 3 указывает, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Данное указание отсылает к Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон прописывает преимущественное право арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества при наличии определенных этим законом условий. Первоначально срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2010 г., но впоследствии он был продлен сначала до 1 июля 2013 г., а затем до 1 июля 2015 г. (федеральные законы от 02.07.2010 № 150-ФЗ и от 02.07.2013 № 144-ФЗ).
Обход преимущественного права
Обойти право на привилегию по выкупу объекта аренды можно путем расторжения договора аренды. Если у арендатора есть желание купить арендуемое имущество, то он вряд ли пойдет на добровольное расторжение договора. Если же арендодатель заинтересован в этом, то ему следует позаботиться о том, чтобы на законных основаниях в одностороннем порядке расторгнуть данный договор. С этой целью следует обратиться к основаниям для расторжения соглашения в одностороннем порядке:
- при нарушении арендатором существенных условий сделки;
- если в договоре прописана возможность одностороннего отказа;
- если обстоятельства, существующие на момент заключения договора, претерпели существенные изменения.
Таким образом, обойти преимущественное право на выкуп будет достаточно сложно, так как потребуется доказать вину арендатора, либо изменение обстоятельств. Для этого потребуются достаточно веские обстоятельства.
Учитывать ли платежи, подлежащие внесению по графику?
Следующий вопрос, заслуживающий внимания, опять связан с начислением процентов за рассрочку платежа.
Допустим, в соответствии с графиком покупатель должен уплачивать проценты, начисленные на выкупную цену объекта без учета ее уменьшения на платежи, подлежащие внесению по графику. Как вам такой подход?
А вот ФАС СЗО в Постановлении от 13.08.2013 N А66-5430/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17178/13) пришел к выводу, что график оплаты в рассрочку рыночной стоимости имущества, устанавливающий обязанность покупателя уплачивать проценты от выкупной цены без учета уменьшения ее на суммы тех платежей, которые вносит покупатель, и соответственно производить уплату процентов за пользование теми денежными средствами, которые он внес, составлен с нарушением закона, так как противоречит правовой природе указанных процентов.
Адвокат по выкупу арендованного имущества в Екатеринбурге
Выкуп арендованного имущества с помощью нашего адвоката по гражданским спорам профессионально и в срок. Даже по прошествии волны массовой приватизации не всю недвижимость приобрели в собственность, значительная доля осталась в собственности муниципалитета. Это касается как жилых, так и нежилых помещений. Предприниматели, арендующие недвижимость у города, имеют право на выкуп нежилых помещений с некоторыми льготами.
Вопрос о первоочередном праве выкупа достаточно сложный. Здесь много нюансов. И для того, чтобы судебный процесс не затянулся, и арендатор получил положенное имущество в собственность, следует обратиться к нашему адвокату. Он поможет отстоять Ваши интересы на любом этапе реализации права на выкуп, в том числе и на судебных разбирательствах.
Аренда с выкупом и без – преимущества и недостатки
Аренда имущества с правом выкупа популярна на рынке в регионах, где существует низкий спрос на продажу того или иного имущества. Так, например, в США и некоторых странах Европы активно развивается институт подписания договоров аренды с дополнительным правом выкупа касательно недвижимости. Это связано с тем, что такая форма договора обладает для арендатора рядом преимуществ. Если говорить об аренде с правом выкупа недвижимого имущества, то заключение такой сделки избавляет арендатора от сбора дополнительной документации (например, справок о доходах, из налоговой и т.д.). Для заключения договора достаточно лишь достижения согласия с арендодателем. Тогда как при получении, например, кредита на приобретения жилья в странах Европы нужно пройти долгую процедуру в банке или кредитном учреждении, которая не гарантирует финального результата в виде удовлетворения ходатайства. Кроме того, при заключении такой сделки нет необходимости в первоначальном взносе, собрать который для получения рассрочки или кредита может быть достаточно проблематично.
К недостаткам такого типа договора можно отнести именно упоминаемый выше момент трансфера права собственности к арендатору. Многих пугает в этом договоре именно тот момент, что внося оплату за имущество, арендатор не получает полного права распоряжения им. Однако такие риски характерны и для обычных договоров рассрочки или ипотеки, к примеру.
Также к рискам подписания договора аренды с правом выкупа относят возможность изменения цены имущества в процессе внесения платежей за его аренду. Например, при заключении договора стоимость авто составляла 2 000 рублей. Однако к моменту выкупа его стоимость составляет 12 000 рублей, и арендатор требует внести именно эту сумму. Во избежание такой ситуации специалисты рекомендуют обусловить в договоре фиксированную цену предмета договора (применяемую, в том числе, и при непосредственном выкупе). В целом, такая сделка – один из неплохих вариантов приобретения имущества в частную собственность при условиях отсутствия первоначального капитала.
Выкуп муниципального имущества в рассрочку. Права собственника
Наше предприятие выкупает муниципальное недвижимое имущество, ранее арендуемое, с ежемесячными платежами согласно договору. Большая часть этих площадей сдается в аренду (УСН, доходы минус расходы).
Можно ли принять в расходы в Книге учета доходов и расходов в разделе 2, в части, сдаваемой в аренду?
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
.
Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
(п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).
Ст. 32 Закона № 178-ФЗ установлено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи
.